Hvornår tillægger retten en ansvarsfraskrivelse vægtig betydning?
Den 23. juni 2020 afsagde Højesteret dom i en sag om arealmangler ved en beboelsesejendom, hvor et af temaerne var sælgers ansvarsfraskrivelse. Dommen demonstrerer, at jo mere generelt en ansvarsfraskrivelse er udformet, desto mindre vægt vil retten typisk tillægge den – og det gælder især ved handel af beboelsesejendomme. Dommen viser også, at man i forbindelse med ejendomshandel bør betragte oplysningerne i BBR-registret med varsomhed – læs mere om årsagen her.
Sagens omstændigheder
Sagen omhandlede en handel med en beboelsesejendom, som sælger i 2016 havde solgt til køber for 2 mio. kr. I salgsopstillingen, som var en del af købsaftalen, fremgik det, at boligarealet udgjorde 148 m2. Boligarealet på 148 m2 fremgik også af ejendommens BBR-meddelelse. Af tilstandsrapporten, der var udarbejdet i forbindelse med handlen, fremgik det, at der var tre bygninger: En beboelsesbygning på 148 m2, en garage på 24 m2 og et drivhus (som dog på BBR fremgik som en udestue) på 18 m2.
Det viste sig efterfølgende, at udestuen indgik i boligarealet med 20 m2. Ejendommens boligareal udgjorde dermed kun 128 m2.
Køber påstod, at det reducerede boligareal udgjorde en mangel ved ejendommen og krævede et forholdsmæssigt afslag i købesummen på 150.000 kr. Afslaget var beregnet ud fra, at en skønsmand havde vurderet ejendommens værdi med et areal på 128 m2 til 1,85 mio. kr. i stedet for 2 mio. kr.
Arealmangler og huseftersynsordningen
Køber og sælger havde anvendt huseftersynsordningen i handlen, og der var således udarbejdet tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tegnet ejerskifteforsikring. Når huseftersynsordningen anvendes, skal køber som udgangspunkt anmelde sit krav ved ejerskifteforsikringen, såfremt der viser sig fysiske mangler ved ejendommen.
Højesteret fastslog dog i 2013, at arealmangler ikke er omfattet af huseftersynsordningen. Højesteret begrundede dette med, at det ikke er forudsat, at den bygningssagkyndige ved udarbejdelse af tilstandsrapporten skal kontrollere ejendommens boligareal, samt at en arealmangel ikke som sådan har relation til bygningens fysiske tilstand.
Krav, der knytter sig til arealmangler, skal derfor ikke rettes mod ejerskifteforsikringen, men rettes direkte mod sælger. Sælgeren kan herefter gøres ansvarlig, såfremt der foreligger et ansvarsgrundlag, eller hvis der er grundlag for et forholdsmæssigt afslag i købesummen, herunder at kravets størrelse er under mindstegrænsen/bagatelgrænsen.
Ansvarsfraskrivelser og købers undersøgelsespligt
I retten påstod sælger frifindelse bl.a. med henvisning til, at der i købsaftalens punkt 11 om individuelle vilkår fremgik følgende:
”Køber er bekendt med og accepterer, at ejendommens areal er hentet fra BBR-registret. Køber er blevet opfordret til at foretage egen opmåling af ejendommen. Eventuelle kvadratmeterafvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne er sælger og ejendomsmægler uvedkommende.”
Sælger mente, at ansvarsfraskrivelsen og opfordringen til køber om at foretage opmåling gjorde, at køber herefter bar risikoen for, at ejendommen var mindre end de i salgsopstillingen oplyste 148 m2.
Sælger gjorde i den forbindelse gældende, at ansvarsfraskrivelsen ikke var en generel ansvarsfraskrivelse, men en konkret opfordring til køber om at få målt arealet op, såfremt det præcise areal var afgørende for køber.
Højesterets resultat
Højesteret konkluderede indledende, at der var tale om en mangel ved ejendommen, idet sælger havde afgivet urigtige oplysninger om salgsgenstanden i salgsopstillingen, og at dette måtte antages at have haft betydning for købers bedømmelse af genstanden. Arealafvigelsen på 20 m2 kunne ikke betegnes som uvæsentlig.
I vurderingen af hvilken betydning ansvarsfraskrivelsen skulle have, lagde Højesteret vægt på, at sælgers ejendomsmægler, der udformede ansvarsfraskrivelsen, havde forklaret, at ansvarsfraskrivelsen var en standardbestemmelse, som indgik i alle købsaftaler, og at parterne ikke havde talt om ejendommens størrelse.
På den baggrund konkluderede Højesteret, at der var tale om en generel ansvarsfraskrivelse, som ikke afskar køber fra at kræve forholdsmæssigt afslag, når salgsopstillingen indeholdt en urigtig oplysning om boligarealet.
Højesteret tilkendte køber et forholdsmæssigt afslag på 150.000 kr.
DAHLs anbefaling
Jo mere generelt udformede ansvarsfraskrivelser er, jo mindre vægt vil retten typisk tillægge dem. Det gælder særligt ved handel med beboelsesejendomme.
Omvendt vil en konkret ansvarsfraskrivelse, hvor sælger klart og utvetydigt fraskriver sig ansvaret for et nærmere bestemt forhold ved salgsgenstanden, efter omstændighederne kunne overføre risikoen for forholdet på køber. Når der er tale om en konkret ansvarsfraskrivelse, giver det køber mulighed for at tage højde herfor ved fastsættelsen af sit bud. Derfor er det vigtigt, at man er omhyggelig med at formulere en ansvarsfraskrivelse og gør opmærksom på, at den har været en del af forhandlingen af købesummen.
Sagen viser, at generelle og standardiserede ansvarsfraskrivelser kan forventes at blive tilsidesat, når de reelt ikke har været genstand for drøftelse eller forhandling.
Sagen viser også, at man i forbindelse med ejendomshandler bør være varsom med at lægge oplysningerne i BBR-registret til grund, idet oplysningerne i BBR-registret i høj grad stammer fra indberetninger, som er foretaget af ejendommenes ejere, og oplysningerne bliver som udgangspunkt ikke eftergået af myndighederne.
Hvis man som sælger af en beboelsesejendom er i tvivl om ejendommens areal og ikke vil løbe en risiko for, at køber får et forholdsmæssigt afslag i købesummen, bør man således få foretaget en opmåling eller tage et konkret forbehold for, at man ikke kender ejendommens areal. Det bør i så fald sikres, at forholdet er genstand for drøftelse i forbindelse med handlens gennemførelse, og at ansvarsfraskrivelsen er dækkende for det konkrete forbehold og den konkrete forhandling.
Kontakt DAHL
Har du spørgsmål til den omtalte dom, til ansvarsfraskrivelser generelt eller til et andet tema, der knytter sig til byggeri og ejendomme, er du velkommen til at kontakte DAHLs eksperter. Vi yder professionel rådgivning på området.