Regeringen og dens støttepartier indgik i slutningen af 2019 en aftale om finansloven for 2020. En del af aftale vedrørte ”afskaffelse af forældrekøb i virksomhedsordningen mv.”. Aftaleteksten gav ikke svar på, hvordan ”afskaffelsen” skulle implementeres, hvorfor forældrekøbsejere – og rådgivere – i spænding har ventet på, hvordan afskaffelsen ville blive skruet sammen. Skrækscenariet var en løsning, hvor en forældrekøbslejlighed automatisk måtte udgå af ejerens virksomhedsordning, hvorved der ville ske en hævning i virksomhedsordningen. Drev ejeren andre virksomheder i ordningen, eventuelt med et større opsparet overskud, kunne det resultere i en beskatning.

Skatteministeriet har nu sendt et udkast til lovforslaget omkring afskaffelsen af forældrekøb i virksomhedsordningen mv. i høring. Her har regeringen og støttepartierne valgt den beherskede løsning med ændring af kapitalafkastgrundlaget og rentekorrektion. Det pågældende udkast til lovforslag gennemgås i det følgende.

I udkastet til lovforslaget, der er sendt i høring med svarfrist den 25. september 2020, skal forældrekøbslejligheder ikke udgå af virksomhedsordningen, men der lægges op til en ændring med det formål, at der ikke kan opnås højere fradragsværdi for renteudgifter end ved privat køb af bolig. Konkret foreslås stramningen at ske på skematisk vis via en såkaldt rentekorrektion.

Udkastet gennemgås nærmere nedenfor, idet der først gennemgås, hvilken personkreds reglerne er tiltænkt at skulle ”ramme”.

Personkredsen

Det har været ventet med spænding, hvordan lovgiver ville afgrænse personkredsen, som afskaffelsen af forældrekøb i virksomhedsordningen mv. skulle vedrøre. 

I udkastet til lovforslaget er personkredsen afgrænset til: den skattepligtige eller dennes ægtefælles forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller. Ved børn forstås også børn, der er adopteret.

Det betyder altså, at eksempelvis ejerens søskende og niecer/nevøer ikke er omfattet af personkredsen.

Derudover er det relevant at fremhæve, at rentekorrektionen alene finder anvendelse, hvis ejendommen lejes ud til beboelse til den relevante personkreds. Lejer ejeren eksempelvis ejendommen ud til sin søn med henblik på erhvervsmæssig benyttelse, vil de tiltænkte rentekorrektionsregler ikke finde anvendelse.

Reguleringen

Helt konkret består den foreslåede regulering i, at dels nedsættes kapitalafkastgrundlaget, dels sker der en rentekorrektion.

Kapitalafkastet

Kapitalafkastet i virksomhedsordningen gør, at en del af årets overskud fra virksomheden kan hæves som kapitalafkast, der beskattes som kapitalindkomst fremfor personlig indkomst, hvilket ellers ville være tilfældet, når årets overskud overføres fra virksomhedsordningen til ejerens privatøkonomi. Kapitalafkastet beregnes på baggrund af kapitalafkastgrundlaget ganget med en kapitalafkastsats. Kapitalafkastsatsen har siden 2018 været på 0 %. På nuværende tidspunkt indgår fast ejendom i kapitalafkastgrundlaget til den kontante anskaffelsessum med tillæg af eventuelle udgifter til ombygning og forbedring af ejendommen i det første år, efter af den skattepligtige har afholdt udgiften. Er udgiften trukket fra ved opgørelsen af virksomhedens resultat, skal udgiften dog ikke indgå i kapitalafkastgrundlaget.

I udkastet til lovforslaget lægges der op til, at kapitalafkastgrundlaget reduceres med en skematisk opgjort friværdi, som der måtte være i den faste ejendom, der er udlejet til ejerens nærtstående.

Beregningen af gældsandelen er illustreret med følgende eksempel i udkastet til lovforslaget:

I ovennævnte eksempel udgør ejendommens værdi 2 mio. kr., og de samlede aktiver i virksomhedsordningen udgør 5 mio. kr. Dermed udgør ejendommen 40 % af de samlede aktiver. Der er gæld i virksomhedsordningen for 3 mio. kr. 40 % af gælden kan henføres til ejendommen, hvilket udgør 1,2 mio. kr. Forskellen mellem værdien af ejendommen (2 mio. kr.) og gælden, der kan henføres til ejendommen (1,2 mio. kr.) udgør 0,8 mio. kr., og det er derfor dette beløb, som det foreslås, der skal fragå ved opgørelsen af kapitalafkastgrundlaget.

Reglen skal som tidligere nævnt kun finde anvendelse, hvis en i den relevante personkreds lejer ejendommen til beboelse – ikke hvis personen lejer den med henblik på erhvervsmæssig benyttelse. 

Hvis ejeren har stillet ejendommen til rådighed til brug som bolig for flere personer, hvoraf kun én af personerne er omfattet af den foreslåede personkreds, vil ifølge forslaget alene en andel af den beregnede forskel mellem værdien af ejendommen og gældsandelen skulle fratrækkes kapitalafkastgrundlaget. Dette vil eksempelvis betyde, at hvis ejerens barn bor i ejendommen med dennes kæreste, vil der skulle fratrækkes en andel.

Rentekorrektion

Rentekorrektion i virksomhedsordningen indebærer, at fradragsværdien af private renteudgifter i virksomhedsordningen bliver den samme som for lønmodtagere. Dette gøres ved, at der til virksomhedens indkomst tillægges et rentekorrektionsbeløb.

Ifølge forslaget skal der ske beregning af rentekorrektion, hvis en lejlighed udlejes til den relevante personkreds. Desuden foreslår man, at rentekorrektionsbeløbet medregnes i den personlige indkomst og fradrages i kapitalindkomsten for det pågældende år. Det medfører, at den skattepligtige får en lavere fradragsværdi af renteudgifter på fast ejendom, der udlejes til personkredsen, som følge af, at det opgjorte beløb overføres fra den personlige indkomst til kapitalindkomst. 

Beregningen af rentekorrektionen er i udkastet til lovforslaget illustreret med følgende eksempel:

I ovennævnte eksempel udgør ejendommens værdi 3 mio. kr., og de samlede aktiver i virksomhedsordningen udgør 20 mio. kr. Dermed udgør ejendommen 15 % af de samlede aktiver. Der er gæld i virksomhedsordningen for 10 mio. kr. 15 % af gælden kan henføres til ejendommen, hvilket udgør 1,5 mio. kr. Det er af denne gældsandel, hvoraf der skal beregnes rentekorrektion. I eksemplet er rentekorrektionssatsen opgjort til 3 %, hvorved den beregnede rentekorrektion bliver 45.000 kr.

I udkastet til lovforslaget er det foreslået, at rentekorrektionsbeløbet højest skal kunne udgøre en andel af virksomhedens nettorenteudgifter, der kan anses for at vedrøre ejendommen, der er stillet til rådighed for den relevante personkreds. 

Dette illustreres i udkastet til lovforslaget med følgende eksempel, som fortsætter ovennævnte eksempel:

Det er foreslået, at den beregnede rentekorrektion på 45.000 kr. skal blive reduceret til andelen af virksomhedens faktiske nettorenteudgifter på 30.000 kr., der skematisk anses for at vedrøre ejendommen. I ovennævnte eksempel vil der derfor alene skulle opgives en rentekorrektion på 30.000 kr. i forbindelse med indgivelse af oplysningsskemaet.

Kapitalafkastordning

Det foreslås desuden, at ovennævnte regulering også skal slå igennem ved anvendelse af kapitalafkastordningen.

Kapitalafkastordningen er et forenklet alternativ til at vælge virksomhedsordningen. Ved kapitalafkastordningen beregnes et kapitalafkast på grundlag af de aktiver, der hører til virksomheden. Vælges beskatning efter disse regler, opgøres virksomhedens overskud som personlig indkomst uden fradrag for nettofinansieringsudgifter. Det tillades dog – som ved virksomhedsordningen – at et kapitalafkast fragår i den opgjorte personlige indkomst og tillægges kapitalindkomsten. Herved opnås skematisk en højere fradragsværdi for de erhvervsmæssige renteudgifter, der måtte være.

Fast ejendom skal som udgangspunkt indgå i kapitalafkastgrundlaget til den kontante anskaffelsessum med tillæg af eventuelle udgifter til ombygning og forbedring af ejendommen i det første år, efter at den skattepligtige har afholdt udgiften. Er udgiften trukket fra ved opgørelsen af virksomhedens resultat, skal udgiften dog ikke indgå i kapitalafkastgrundlaget.

Det foreslås i udkastet til lovforslaget, at værdien af fast ejendom, der stilles til rådighed som bolig for den relevante personkreds, ikke skal indgå i kapitalafkastgrundlaget. Når fast ejendom ikke længere stilles til rådighed som bolig for den relevante personkreds, vil ejendommen indgå i kapitalafkastgrundlaget til en værdi opgjort efter de nugældende regler.

Hvad kan det få af betydning?

Skatteministeriet har angivet, at forslaget om at fjerne skattefordelen ved forældrekøb i virksomheds- og kapitalafkastordningen skønnes at indebære et varigt merprovenu på ca. 230 mio. kr. efter tilbagekøb og adfærd. Derudover forventes det, at incitamentet til at investere i en bolig med henblik på udleje til den relevante personkreds reduceres.

Selvom udkastet til lovforslaget ikke er positivt nyt for ejere af forældrekøbslejligheder, som anvender virksomheds- eller kapitalafkastordningen, er lovforslaget ikke så slemt som frygtet. Selvom nogle af skattefordelene fjernes, behøver ejerne ikke at sælge lejlighederne og/eller smide børnene ud.

Kontakt DAHL

Er du ejer af en forældrekøbslejlighed og ønsker nærmere rådgivning om, hvad udkastet til lovforslaget kan ende med at have af betydning for dig, er du velkommen til at kontakte en af DAHLs specialister.