Princippet om skattefrihed for avancer ved salg af aktier gælder, hvis selskabet, hvori der sælges aktier, er ejet af udenlandske kapitalejere. Det betyder, at fysiske personer, der bor i udlandet, eller selskaber, der har hjemsted i udlandet, ikke bliver skattepligtige til Danmark, hvis de sælger kapitalandele i danske selskaber. Er der f.eks. tale om et tysk GmbH, som har sit hjemsted og ledelse i Tyskland, men ejer fast ejendom i Danmark og oppebærer indtægter herfra, vil Danmark ikke kunne beskatte en avance ved salget af ejerandelene i selskabet, medmindre aktionæren er en fysisk person, der er fuldt skattepligtig til Danmark.

Nu kunne man rimeligvis forvente, at tilsvarende regler måtte gælde i Tyskland, og sådan har det da også været indtil 2019. Ejede man eksempelvis et ApS, som havde en ejendomsportefølje, der inkluderede et par tyske udlejningsejendomme, behøvede man ikke at frygte en beskatning fra den tyske stat, såfremt man solgte anparter i selskabet, f.eks. mellem to danske selskaber.

Disse regler gør sig imidlertid ikke længere gældende – i hvert fald ikke i alle situationer – efter en nyere lovændring i tysk skatteret. Målet for ændringen har været at beskatte salg af ejerandele i selskaber, hvis formue direkte eller indirekte i overvejende grad består af fast ejendom i Tyskland (real estate rich entities).

Men hvilken betydning vil lovændringen få for beskatningen af danske fysiske og juridiske personer, der sælger deres kapitalandele i danske eller udenlandske selskaber, som ejer en tilstrækkelig stor mængde fast ejendom? Det forsøger vi at afklare her.

Den nye lovændrings implikationer

I den tyske indkomstskattelov (”Einkommensteuergesetz”/”EstG”) reguleres bl.a. beskatningen for både fuldt og begrænsede skattepligtige skattesubjekter.

Et fokusområde fra den tyske lovgivers side har været beskatningen af avance ved salg af kapitalandele i selskaber, hvis formue for mere end 50 %s vedkommende udgør fast ejendom beliggende i Tyskland (”Immobilienkapitalgesellschaften”). Hidtil har begrænset skattepligt ved sådanne salg af kapitalandele krævet, at det berørte kapitalselskab havde sit hjemsted eller sin ledelse i Tyskland. Desuden skulle en bagatelgrænse for ejerskabets størrelse være opfyldt.

Med baggrund i OECD’s model ’dobbeltbeskatningsoverenskomst’ og forslag til medlemslandene på dette område, er der nu trods betydelig kritik i lovgivningsfasen indført en bestemmelse, som foreskriver begrænset skattepligt til Tyskland af indtægter fra salg af kapitalandele, selv om selskabet, hvis kapitalandele bliver solgt, hverken har hjemsted eller ledelse i Tyskland.

Betingelserne er,

• at selskabet direkte eller indirekte inden for 365 dage før salget af ejerandelene ejede fast ejendom i Tyskland, og
• at værdien af ejendommen(e) udgjorde mere end 50 % af selskabets værdi.

Opgørelsen af de 50 % af selskabets værdi skal ske på baggrund af de bogførte værdier af selskabets aktiver på ”skæringstidspunktet”, dvs. et hvilket som helst tidspunkt inden for 1 år før overdragelsestidspunktet. Det fremgår af lovmotiverne, at kvoten på 50 % ikke kan nedbringes kunstigt ved f.eks. at yde koncerninterne lån, som så forøger selskabets aktiver forholdsmæssigt i forhold til værdien af den faste ejendom.

Loven omfatter kun gennemførte overdragelser og avancer, der er påløbet efter 31. december 2018. Har man erhvervet kapitalandele i selskabet før den 31. december 2018, skal anskaffelsessummen for kapitalandelene opgøres til værdien af selskabet (forholdsmæssigt) pr. dette tidspunkt. Er erhvervelsen sket efterfølgende, opgøres anskaffelsesværdien til værdien af kapitalandelene på købstidspunktet.

Hvad betyder lovændringen i dansk kontekst?

Det interessante i en dansk sammenhæng er, at såvel danske selskaber og danske fysiske personer, som er fuldt skattepligtige til Danmark, og som ejer kapitalandele i selskaber, der ejer tyske ejendomme, gribes af den begrænsede skattepligt til Tyskland, hvis forudsætningerne om selskabets besiddelse af tysk fast ejendom er opfyldt.

Hvis eksempelvis en sælger af kapitalandelene er en fysisk person, som er bosiddende i – og fuldt skattepligtig til - Danmark, sker der som udgangspunkt beskatning i begge lande. Her vil dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland sørge for en skattemæssig udligning, så skatten til Danmark kan modregnes i den skyldige skat til Tyskland, hvor beskatningsgrundlaget udgør 60 % af salgsavancen.

Hvad betyder lovændringen for kapitalselskaber?

Er der tale om, at sælger af kapitalandelene er et kapitalselskab, er hovedreglen i både Danmark og Tyskland, at avancer fra salg af datterselskabsejerandele er skattefrie. Den nye bestemmelse bryder med dette hovedprincip.

Imidlertid er den praktiske betydning af beskatningen ikke stor, for så vidt angår kapitalselskaber. Dette skyldes, at det følger af bestemmelser i den tyske selskabsskattelovgivning, at avancer ved salg af kapitalandele ikke skal medregnes til den skattemæssige indkomst, og dette omfatter også de berørte ”Immobilienkapitalgesellschaften”. Hertil gælder alene nogle helt særlige undtagelser, som typisk ikke vil være relevante for danske investorer. Ikke desto mindre skal der ske selvangivelse af salget af kapitalandelene.

Hvordan skal fysiske personer beregne salgsavancen?

Beskatning skal ske af den fulde avance fra salget af kapitalandelene og ikke bare avancen på den faste ejendom i Tyskland.

I Tyskland er udgangspunktet, at der skal betales skat hvert kvartal på baggrund af det foregående års skatteopgørelse. Skatten betales således forud – og der er pligt til at udfylde en selvangivelse.

Når man i forbindelse med et salg af ejerandele i et selskab får pligt til at kigge 365 dage tilbage, vil man skulle indberette skatten fra et aktiesalg særskilt, da der er tale om en enkeltstående transaktion.

Hvilken betydning får lovændringen for ejerskab og skattefrihed?

Inden for de seneste 10-15 år har rigtig mange danskere investeret i fast ejendom i Tyskland. Hvor ejerskabet til sådanne ejendomme ligger placeret i et selskab, som er ejet af et andet selskab, får lovændringen som følge af skattefriheden på datterselskabsavance ikke den store betydning.

Ligger ejerskabet imidlertid ikke i et selskab, vil man risikere at blive begrænset skattepligtig til Tyskland - uanset om man bor i Tyskland eller ej - hvis man som nævnt sælger ejerandele i et selskab, hvor kapitalandelene er begrænset skattepligtig til Tyskland. Da fast ejendom meget ofte besidder en betydelig værdi, vil førnævnte 50 %-krav (se evt. afsnittet ”Den nye lovændrings implikationer” ovenfor)  meget nemt kunne blive opfyldt og naturligvis særligt i ejendomsselskaber.

Er man således en fysisk person, som ejer kapitalandele i et selskab, der har ejendomme i Tyskland, bør der altid ”ringe en klokke”, hvis man påtænker at sælge ejerandele i selskabet.

Danske fysiske personer bør være opmærksomme på potentiel dobbeltbeskatningssituation

Et muligt problem kan opstå, hvis man som dansk fysisk person besidder ejerandele i et selskab, som opfylder 50%-kravet til fast ejendom i Tyskland. Hvis man inden for en periode på 365 dage f.eks. sælger visse af ejendommene og geninvesterer dem i ejendomme i et andet OECD-land (som ikke er Danmark), så værdien af selskabet nu for mere end 50 %s vedkommende består af fast ejendom beliggende i dette nye land, kan der opstå en dobbeltbeskatningssituation, som udløser en meget uhensigtsmæssig merbeskatning. Som fuld skattepligtig til Danmark vil man i en sådan situation ikke kunne påberåbe sig en skattemæssig lempelse baseret på en dobbeltbeskatningsoverenskomst indgået mellem Tyskland og tredjelandet. Tysk juridisk litteratur (Kempf, Loose & Oskamp, IStR 2018,527ff) nævner et eksempel på denne udfordring:

En dansk fysisk person (”Kapitalejeren”) ejer kapitalandelene i et andet ApS 1 (datterselskab). ApS 1 har sit hjemsted og direktionen placeret i Danmark, men ejer fast ejendom i Tyskland, som pr. den 1. april 2019 overstiger førnævnte 50 %-grænse.

I november 2019 sælger ApS 1 sine faste ejendomme i Tyskland og køber i stedet fast ejendom i Spanien, således at værdien af spansk fast ejendom overstiger 50 % af selskabets bruttoaktiver. I februar 2020 sælger kapitalejeren samtlige kapitalandele i ApS 1. Efter de nye tyske regler bliver den danske fysiske person skattepligtig af sin avance til Tyskland, fordi han inden for 365 dage inden salget har haft bruttoværdier i selskabet i form af tysk fast ejendom, som oversteg 50%-grænsen.

Afhængig af de spanske regler på området kan der opstå en tilsvarende beskatning på avancen til Spanien. Da sælgeren ikke er fuldt skattepligtig til hverken Tyskland eller Spanien, vil der ikke kunne ske reduktion af en evt. dobbeltbeskatning i medfør af en dobbeltbeskatningsoverenskomst mellem disse to lande.

Det er i øvrigt værd at bemærke, at lovgivningen er vilkårlig; hvis man ejer kapitalandele i et dansk selskab, som opbygger formue og kumulerer en høj aktieværdi på baggrund af driftsenheder beliggende i Tyskland, vil der fortsat ikke skulle ske en beskatning ved salg af kapitalandelene.

Ikrafttræden

Lovændringen trådte i kraft den 1. januar 2019 og vedrører som nævnt ovenfor værditilvækst påløbet efter denne dato.

Hvad kan DAHL hjælpe med?

Ejer du ejerandele i et selskab, som har en eller flere tyske ejendomme, og overvejer du et – helt eller delvist – salg af disse ejerandele, kan du med fordel kontakte DAHLs specialister.

Vi vil – evt. i samarbejde med tyske skatteeksperter – foretage den nødvendige kvalificering af selskabet som begrænset skattepligtig, afklare eventuelle dobbeltbeskatningsproblemer, opgøre værdien af den faste ejendom samt rådgive om det fornuftige i et salg.

Et salg af ejerandele bør under alle omstændigheder først ske, efter det er undersøgt, om der kan eller bør ske en forskydning af værdierne i selskabet, således at værdien af fast ejendom kommer under 50 %. Hvis ikke det sker, vil man ganske uforvarende – og i tillid til, at man som før den 1. januar 2019 som begrænset skattepligtig ikke kan beskattes af avance ved salg af ejerandele – ramme ind i en tysk beskatning og evt. en sag om manglende selvangivelse i forhold til den realiserede avance.

DAHL German Desk

Vi har samlet vores juridiske og sproglige kompetencer inden for tysk-danske retsforhold i et tosproget team: vores German Desk. Hér løser vi opgaver af forskellige art for både tyske og danske virksomheder. Vi trækker om nødvendigt både på danske og tyske advokater uden sproglige barrierer. Læs mere om vores German Desk.