I hvilke tilfælde yder Byggeskadefonden støtte?

Byggeskadefonden yder støtte til dækning af udgifter til byggeskader.

Byggeskader defineres som brud, lækage, deformering, ødelæggelse eller svækkelse i bygningen, som kan føres tilbage til planlægning, projektering og gennemførelse af byggeriet, renoveringen eller udbedringen, og som ikke er uvæsentlig. Andre fysisk forhold (funktioner) end de anførte, er ikke som udgangspunkt - men kan i særlige tilfælde - anses som en byggeskade. Forhold, som ikke aktuelt udgør en byggeskade, kan i særlige tilfælde tillige udgøre en byggeskade. Dette kræver, at disse særlige forhold nedsætter bygningens brugbarhed. Fonden dækker ikke andet, og indirekte tab og følgeskader til en byggeskade dækkes ikke.

En byggeretlig mangel anses ikke i sig selv som en byggeskade, men kan være det, hvis den tillige udgør en byggeskade i dennes forstand. Uvæsentlige eller bagatelagtige skader dækkes ikke. Forhold, som ikke udgør en byggeskade eller ud fra en særlig vurdering sidestilles med en bygningsskade, dækkes ikke af Byggeskadefonden.

Bygningsrenoveringer, som er omfattet af fonden, kan kun opnå dækning for skader i det omfang, at renoveringen udgør en forbedring eller fornyelse. Dette skyldes, at skaderne i disse tilfælde ofte vil være uvæsentlige, og at det kan være vanskeligt at afgøre, om en skade ved delvise udskiftninger eller reparationer skyldes fejl ved udskiftningen/reparationen eller ved de eksisterende bygningsdele. Dette gælder dog ikke for udskiftninger eller reparationer, som er udført med støtte fra Byggeskadefonden.

Hvis bygningsejeren konstaterer skade eller tegn herpå, skal bygningsejeren i videst muligt omfang uden ugrundet ophold søge udbedring gennemført på grundlag af de entrepriseaftaler, rådgiveraftaler, købsaftaler og lignende aftaler, inden der kan ske anmeldelse til fonden. Bygningsejeren kan i den forbindelse indgå aftaler med modparter og disse forsikringsselskaber om afhjælpning m.v. og kan i fornødent omfang inddrage teknisk og juridisk bistand hertil. Hvis bygningsejeren ikke på denne måde opnår udbedring, skal bygningsejeren herefter uden ugrundet ophold anmelde forholdet til fonden. Bygningsejeren kan ikke uden fondens godkendelse begære syn og skøn udmeldt eller anlægge rets- eller voldgiftssag medmindre de omtvistede forhold er uden betydning for fondens dækning. 

Anmeldelse indsendes af bygningsejeren til fonden vedlagt den krævede dokumentation. Fonden afgør på baggrund af anmeldelsen om den anmeldte byggeskade dækkes helt eller delvist af fonden.

Hvor længe dækker Byggeskadefonden?

Fonden dækker for skader, der anmeldes til fonden inden 20 år fra byggeriets eller renoveringens aflevering. For private andelsboliger opført i væsentligt i bygherrens eget regi kan dækning fra fonden dog opnås for skader, der anmeldes inden 20 år fra skæringsdagen. Fonden kan afvise dækning inden fristens udløb, såfremt bygherren har mistet sit krav mod den relevante entreprenør, rådgiver m.v. på grund af manglende eller for sen reklamation, forældelse m.v., fordi fonden i så fald afskæres fra at indtræde i kravet og gøre regres gældende over for den ansvarlige skadevolder.

Hvor meget dækker Byggeskadefonden med?

Hvis en byggeskade anerkendes som dækningsberettiget, dækker Byggeskadefonden op til 95 % af bygningsejerens udgifter til udbedring af skaden. Der fradrages et forholdsmæssigt beløb, såfremt udbedringen medfører ”nyt for gammelt”. Fradraget for nyt for gammelt beregnes med udgangspunkt i almindelige erstatningsretlige regler og ved brug af levetidstabeller og Byggeskadefondens generelle erfaring.

Til de dækningsberettigede henregnes som udgangspunkt håndværksudgifter og udgifter til juridisk og teknisk rådgivning i forbindelse med udbedring. Bygningsejeren står for mellemfinansiering af udbedringsudgifterne, indtil de er afsluttede, og står også for udarbejdelse af revideret byggeregnskab. Bygningsejeren skal udarbejde revisorattesteret byggeregnskab som dokumentation for krav om udbetaling. Rimelige udgifter til mellemfinansiering og udarbejdelse af byggeregnskab kan derfor også belastes regnskabet til fonden. Fonden dækker kun udgifter, i det omfang ydelserne har været nødvendige til opfyldelse af bygningsejerens forpligtelser. Udgifter til uopsættelige reparationer m.v. dækker fonden kun, i det omfang det er påkrævet for skadens nødvendige og forsvarlige udbedring. Fonden kan herunder stille krav om ændringer i den skadede bygningsdels konstruktion. Fonden kan gøre dækning betinget af vilkår, der tilsigter at sikre, at udbedringsarbejderne bliver udført for det lavest mulige beløb og i en tilfredsstillende kvalitet. Fonden dækker ikke udgifter til udbedringsarbejder, der er igangsat, inden bygningsejeren har modtaget fondens afgørelse om dækning, bortset fra afhjælpningsforanstaltninger der har været uopsættelige af sikkerhedsmæssige grunde eller har været nødvendige for at afværge eller begrænse skader og er igangsat umiddelbart, inden skaden anmeldes eller afgørelse om skadedækning meddeles.

Fonden dækker ikke i det omfang, som fonden godtgør:

• at skader har udviklet sig efter det tidspunkt, hvor disse burde have været anmeldt til fonden,
• at skader skyldes, at bygherren ved byggeriets opførelse, renovering eller udbedring har tilsidesat krav om kvalitetssikring,
• at skader skyldes manglende eller utilstrækkeligt opfølgning på fondens eftersyn, manglende, fejlagtig eller utilstrækkelig vedligeholdelse eller andre forhold i bygningsdriften,
• at skader skyldes fejlslagne forsøg, som bygherren ikke har lagt forsvarligt tilrette eller
• at bygningsejeren på anden måde selv er årsag til skader.
• Fonde dækker ikke driftstab, andet indirekte tab, herunder genhusnings- og flytteudgifter eller følgeskader.

Har fonden over for bygningsejeren påpeget nødvendigheden af øget vedligehold af nærmere angivne bygningsdele for at modvirke byggeskader, dækker fonden ikke senere opståede byggeskader i samme bygningsdele i det omfang, fonden godtgør, at skaden skyldes, at vedligehold ikke er sket i overensstemmelse med fondens påpegninger.

Udbedringsarbejderne gennemføres i overensstemmelse med de vilkår, fonden har fastsat. Fonden afgør, om bygningsejeren eller fonden skal stå for projektering og udførelse af udbedringen. I særlige tilfælde kan fonden træffe aftale med de ansvarlige for skaderne om, at disse foretager udbedringen.

Udbetaling fra fonden til dækning af udbedringsudgifter sker på grundlag af et byggeregnskab, der indsendes til og godkendes af fonden. Byggeregnskabet skal aflægges på et særligt skema, der udarbejdes af fonden. Fonden kan forlange, at byggeregnskabet skal være revideret og påtegnet af bygningsejerens godkendte revisor.

Hvor meget skal boligorganisationen selv dække?

Ejeren skal finansiere den del, som fonden ikke dækker. Ejeren skal således selv betale selvrisikoen ved nybyggeri og ombygninger. Selvrisikoen er på 5 %. Ved renoveringer skal ejeren selv betale den del, som fonden ikke dækker, fordi det ikke er forbedring eller fornyelse.

Hvordan kan boligorganisationen finansiere sit eget bidrag

Boligorganisationen kan finansiere omkostningerne af dens egenkapital dvs. fra arbejdskapital eller fra dispositionsfonden. Men der er også den mulighed at optage lån til finansiering af omkostningerne. Optagelse af et sådant lån skal godkendes af kommunen og kan ske med kommunal garanti.

Anmeldelse af byggeskade til fonden

Anmeldelse af en byggeskade til fonden skal ske uden ugrundet ophold, når det står klart for bygningsejeren, at bestræbelserne på at få forholdet afhjulpet ikke har båret frugt. 

Anmeldelse skal ske på et af fonden udarbejdet skema. Anmeldelsen skal vedlægges den af fonden krævede dokumentation. Fonden vil normalt besigtige byggeriet, inden anmeldelsen behandles. På baggrund af ansøgningen træffer fonden beslutning om dækning og giver ansøger besked om afgørelsen. Den tekniske vurdering afsluttes normalt med et byggeprogram for udbedring af skader, der anerkendes. Fonden sender en kopi af afgørelsen til kommunen.

Det er fonden, der afgør, om det er ejeren selv eller fonden, som står for udbedringen af en anerkendt skade. Det er som udgangspunkt fonden, der udpeger et rådgivningsfirma til at stå for udbedringen.

Fonden kan afvise dækning, hvis bygningsejeren med stor sandsynlighed ville kunne have fået skaden dækket af den involverede entreprenør eller andre af byggeriets parter, men ikke har rettet krav mod vedkommende og dermed på grund af enten forældelse eller passivitet har mistet kravet.

Vil du vide mere?

Hos DAHL har vi mange års erfaring med at samarbejde med de almene boligforeninger og yder løbende professionel rådgivning om bygge- og renoveringsprojekter i de almene boligforeninger. Læs mere om, hvordan vi kan hjælpe, og kontakt en af vores specialister, hvis du vil vide mere.

Læs mere om byggeskadefonden i vores artikler Byggeskadefondens rolle og ansvar i byggeri af almene boliger og Procedurer for byggerier omfattet af Byggeskadefondens dækning.