Kvalitetssikring

For nybyggerier, ombygninger og renoveringer, som er omfattet af fonden, gælder generelt, at der skal stilles krav om, at der foretages kvalitetssikring efter de krav, som gælder ifølge kvalitetssikringsbekendtgørelsen. Det er den almene bygherres ansvar, at byggeriet får den fornødne kvalitet.

Formålet med kvalitetssikringen er at undgå svigt i byggeriet. Det er bygherrens ansvar at drage omsorg for, at byggeriet under hensyn til sit formål får en god kvalitet. Bygherren skal således sørge for, at programoplæg, program og projekt er udtryk for:

• en tilfredsstillende brugsværdi og arkitektonisk fremtræden,
• en forsvarlig byggeteknisk udformning og holdbarhed,
• hensyntagen til miljø, energiforbrug og økologiske forhold samt
• en realistisk anlægs- og driftsøkonomi.

Anlægs- og driftsøkonomi skal vurderes ud fra et totaløkonomisk perspektiv. God kvalitetssikringsskik omfatter en fagmæssig og omhyggelig brug af den byggetekniske og organisatoriske viden, der på tidspunktet for en ydelse findes i fagkredse om sikring af ydelsens kvalitet. Hovedvægten i kvalitetssikring skal lægges på forhold, der erfaringsmæssigt er behæftet med størst risiko for svigt.

Indsatsområderne for god kvalitetssikring er som minimum, at:

• at der, forinden forslagsstillelse og projektering påbegyndes, foreligger byggeprogram og beskrivelse af rådgiverydelser,
• at der er overensstemmelse mellem programkrav og byggeriets anlægs- og driftsøkonomi,
• at der, forinden en ydelse i form af arbejder eller leverancer til byggeriet påbegyndes, foreligger tegninger, beskrivelser og arbejdsplaner, der klart fastlægger ydelsen, herunder nødvendige statiske beregninger og afgrænsningen til andre ydelser,
• at funktionskrav i det omfang, at projektmaterialet udtrykker sådanne, er beskrevet således, at de, inden de pågældende ydelser påbegyndes, giver vejledning om ydelsernes udførelse og færdige fremtræden,
• at der er rimelig tid til planlægning, projektering, udbud og udførelse og
• at der i projektmaterialet anvendes alment anerkendte tegnings- og beskrivelsesprincipper.

For byggerier omfattet af Byggeskadefonden skal bygherren sikre sig, at der udarbejdes erklæring om risikobehæftede forhold. Risikoerklæringen skal afgives af byggeriets projekterende parter, herunder projekterende totalentreprenør, projekterende totalleverandør, projekterende materialeleverandør og projekterende underrådgiver. Ved senere projektændringer herunder omprojektering i forbindelse med sparerunder, skal erklæring gives på ny.

Der skal bl.a. ved brug af erfaringer og gennemprøvede enkeltdele sikres, at bygningsdele, konstruktioner og materialer vælges eller udformes med henblik på at nå den fastlagte kvalitet. Relevante egenskaber skal kunne genfindes efter indbygningen. Særligt skal udformning og valg sigte på,

• at svigt i byggeriet undgås,
• at bygninger kan drives, herunder vedligeholdes på en rationel og økonomisk måde, og
• at bygninger kan efterses og bygningsdele udskiftes lettest muligt.

Der skal samtidigt med byggeriets aflevering foreligge driftsplaner i form af vejledninger og anvisninger på drift, eftersyn og vedligehold af bygningsdele og installationer.

Ændringer i kvalitetskrav skal fremgå af aftaler og være registreret på en sådan måde, at der stedse er klarhed over, hvilke egenskaber det færdige byggeri skal have. Ved projektændringer skal projektet gennemgås på ny, således at det sikres, at kvaliteten er tilfredsstillende i det samlede byggeri, og at tidsplaner er forsvarlige.

Der skal fastsættes bestemmelser om dokumentation for, at projekteringsydelser er kontraktmæssige og under bygherrens ledelse. Før byggearbejdet påbegyndes, gennemføres en eller flere projektgennemgange, hvori de projekterende parter og de valgte entreprenører deltager, og hvorunder opmærksomheden særligt rettes mod ydelsernes grænseflader.

Der skal udarbejdes en tidsplan for bygherrens tilsyn med byggeriets under opførelsen.

Til sikring af kontraktmæssige ydelser skal der i form af en udbudskontrolplan fastsættes nærmere bestemmelser om den dokumentation for entreprisers gennemførelser, for udførte anlæg og for de anvendte materialer, som entreprenørerne skal udarbejde og afgive under arbejdet og ved dettes aflevering. Mest mulig dokumentation skal afgives løbende under udførelsen. Kravene til entreprenørerne skal angives i udbudsmaterialet.

Drift og vedligehold

Som en afsluttende del af kvalitetssikringen skal der udarbejdes drifts- og vedligeholdelsesvejledninger om, hvordan byggeriet skal drives, eftersynes og bygningsdele og installationer vedligeholdes. Det er en betingelse for Byggeskadefondens dækning, at bygningsejeren følger de krav, der er til drift og vedligeholdelse af byggeriet, efter byggeriet er taget i brug. Dette gælder for hele bygningen, selvom der kun er sket ombygning eller renovering af en del af bygningen.

Bygningsdrift skal gennemføres således, at bygningen i overensstemmelse med god driftsskik opfylder sine funktioner og fremtræder i forsvarlig stand.  Bygningsdrift omfatter forsyning, renhold, vedligehold, pasning og overvågning af bygningen og dennes installationer og friarealer. 

Bygningsejeren skal udarbejde og følge en plan for driften af bygningen. Indgår boligerne i bygningen i en ejerforening, skal det sikres i ejerforeningens vedtægter, at ejerforeningen udfører bygningsejerens opgaver. Ved nybyggeri skal driftsplanen foreligge ved overgang fra anlæg til drift. Ved renoveringsarbejder skal driftsplanen foreligge senest 1 måned efter afleveringen af renoveringsarbejderne. Projektmateriale, dokumentation for udførelsen, driftsinstrukser, brugsanvisninger og lignende, der danner grundlag for planen, skal til enhver tid findes i ajourført form hos bygningsejeren. Bygningsejeren skal revidere planen efter behov - særligt med henblik på at modvirke skader i byggeriet. Driftsplanen skal revideres, hvis der gennemføres en udbedring med støtte fra Byggeskadefonden. Den reviderede plan skal foreligge senest 1 måned efter aflevering af udbedringsarbejderne. I driftsplanen angives de nødvendige driftsaktiviteter og rutiner, tidspunktet for vedligeholds- og fornyelsesarbejders udførelse under angivne forudsætninger om, hvilken vedligeholdelsestilstand bygningen skal have, og hvornår bygningsdele og installationer påregnes udskiftet, og de økonomiske ressourcer, der er nødvendige for at efterleve planen. Driften skal dokumenteres, således at der fremkommer en systematisk oversigt over planens gennemførelse. Bygningsejeren skal sørge for den del af driftsplanen, som vedrører tidspunkt for vedligeholds- og fornyelsesarbejders udførelse, granskes af en ekstern uvildig byggesagkyndig med henblik på at vurdere, om tilstand og tidsplan for udskiftning er retvisende og omfatter de nødvendige aktiviteter.

Førsyn

Ved om- og tilbygninger skal bygherren sørge for, at der foretages en bygningsgennemgang samt udfærdiges rapport herom: Et førsyn.

Førsynsrapporten skal medsendes ved ansøgning om støtte fra Byggeskadefonden. Kravet om udarbejdelse af førsynsrapport påses således, inden der meddeles støttetilsagn. Førsynet udføres af en habil sagkyndig med byggeteknisk sagkundskab og erfaring fra byggepraksis. Førsynsrapport skal indeholde oplysning om skader og tegn på skade, samt en beskrivelse og vurdering af ejendommens stand samt egnethed for ombygning. Udgifterne til førsynsrapporten kan medtages som en del af anskaffelsessummen inden for maksimumsbeløbet.

Den sagkyndige er ansvarlig efter dansk rets almindelige regler. Ansvaret kan ved aftale begrænses beløbsmæssigt og kan ikke overstige det beløb, der dækkes af en almindelig rådgiverforsikring. Den sagkyndiges ansvar ophører 5 år efter afleveringen af det udførte ombygningsarbejde. Tvister med den sagkyndige kan indbringes for Voldgiftsretten for Bygge og Anlægsvirksomhed. 

1. års- og 5. års-eftersyn

For alle de byggerier og arbejder, som er omfattet af Byggeskadefonden, skal fonden forestå og afholde udgiften ved gennemførelse af to eftersyn af byggeriet med henblik på at vurdere bygningernes tilstand og registrere eventuelle skader inden 5 år fra afleveringen af det enkelte byggeri eller den enkelte renovering. Ved private andelsboliger opført væsentligst i bygherrens eget regi beregnes 5-års perioden fra skæringsdagen for byggeriets overgang fra anlæg til drift.

Et eftersyn består i en systematisk, byggeteknisk gennemgang af byggeriet eller renoveringen med det formål at beskrive og vurdere dettes tilstand og herunder registrere svigt og skader og om muligt belyse årsagerne hertil.

Eftersynet foretages af en af fonden udpeget sagkyndig, som har erfaring med bygningseftersyn og byggeprojektering. Den sagkyndige må ikke have medvirket ved opførelsen, renoveringen eller driften af det byggeri eller de bygningsdele, der efterses. Dette gælder foruden den juridiske person, som udpeges, også de personer, som er ansatte i selskabet og for personer, der som selvstændige eller tidligere ansatte i andet selskab har den nævnte tilknytning til byggeriet. Herudover må 5-års eftersynet ikke foretages af den person, der har foretaget 1-års eftersynet. Byggeskadefonden kan lade eftersynet foretage af en person fra fonden, såfremt denne har de fornødne faglige kundskaber.

Den byggesagkyndige, som har udført et eftersyn, skal afslutte eftersynet med udarbejdelse af en rapport med en registrering af konstaterede svigt og skader på bygningerne samt den mulige årsag hertil. Begge rapporter skal udarbejdes så betids, at de kan foreligge på tidspunktet for bygherrens 1- og 5-års gennemgang.

Byggeskadefonden orienterer bygningsejeren om eftersynet senest 2 måneder før påbegyndelsen. Bygningsejeren er forpligtet til at meddele fonden enhver oplysning om byggeriets opførelse, renovering og drift, som er nødvendig for gennemførelse af eftersyn. Bygningsejeren skal sikre, at den bygningssagkyndige eller fondens personale har adgang til byggeriet eller renoveringen og har mulighed for at udtage prøver og gennemføre målinger i nødvendigt omfang.

Fonden afholder udgifterne til efterreparationer, der er nødvendige som følge af det gennemførte eftersyn. Bygningsejeren indkalder repræsentanter for beboerne og kommunen til møde med den bygningssagkyndige om tilrettelæggelsen af eftersynet. Den sagkyndige har adgang til at foretage sådanne destruktive undersøgelser og målinger, som han skønner nødvendige. Fonden afholder udgifterne til retablering af sådanne skader. Hvis der viser sig behov, kan der aftales et udvidet eftersyn.

Ved eftersynet kontrolleres, at bygningerne og de enkelte dele er projekteret og udført i henhold til de gældende regler, og at der ikke forekommer byggetekniske svigt og skader eller fejl eller mangler i dokumentationen. Eftersynet drejer sig kun om byggetekniske forhold vedrørende de væsentligste bygningsdele, som har betydning for bygningens levetid og boligernes indeklima.

På baggrund af eftersynet skal den bygningssagkyndige foretage indberetning til fondens portal, og herefter dannes den samledes konklusionsrapport. Rapporterne indeholder en beskrivelse af de foretagne eftersyn samt en fortegnelse over konstaterede væsentlige svigt og skader. Rapporterne skal indeholde en beskrivelse og vurdering af bygningstilstanden. Endelig skal rapporten omhandle uafklarede forhold, som medfører behov for yderligere undersøgelser. Fonden sender en kopi af rapporten til bygningsejer og til kommunalbestyrelsen. Fonden vurderer på grundlag af rapporterne, hvordan og hvornår der skal ske udbedring, så bygningsdelene får en normal levetid.

Formålet med 5-års eftersynet er primært en kontrol af, om der er foretaget udbedring af de væsentligste byggetekniske forhold, der blev registreret ved 1-års eftersynet. Endvidere en overordnet visuel gennemgang af byggeriet med henblik på at fastslå, om der er byggetekniske svigt og byggeskader, der ikke blev registreret ved 1-års eftersynet eller om mindre skader registreret ved 1-års eftersynet har udviklet sig. Hvis bygningsejer efter 1-års eftersynet har konstateret andre svigt eller skader, skal de også registreres ved 5-års eftersynet.

Ansvar og opfølgning overfor byggeriets parter

I det omfang en eftersynsrapport fastslår svigt, vil dette oftest kunne føres tilbage til en mangelfuld leverance eller mangelfuld rådgivning fra de medvirkende entreprenører eller de medvirkende rådgivere. Disse vil i så fald skulle dække fondens tab ved udbedring af mangler, der kan henføres hertil.

Mangler og rådgivningsansvar er undergivet den almindelige forældelsesregel på 3 år efter Forældelseslovens § 3 stk.1. Ved synlige mangler regnes dette fra afleveringen af byggeriet eller projektet, og hvor manglen først viser sig senere end 3 år fra det tidspunkt, hvor bygherren første gang kunne konstatere, at der var en mangel. Forældelse indtræffer dog endeligt senest 10 år fra afleveringen af byggeriet og ved projekterings- og rådgivningsfejl fra levering af projektet eller rådgivningen.

En mangel eller en fejl i rådgivningen vil således vise sig for fonden og senest for bygningsejeren, når den er registreret i en eftersynsrapport, og rapporten er sendt til fonden henholdsvis bygningsejeren. Forældelse afbrydes ved indlevering af stævning til retten eller indgivelse af klage til Voldgiftsretten for Bygge og Anlægsvirksomhed, hvor dette er aftalt. Forældelsesfristens længde forlænges i praksis ved indgåelse af suspensionsaftale.

For at imødegå forældelse følger fonden op over for bygningsejeren. 1-års eftersynsrapporten indeholder således et link til statusrapporten på fondens portal, hvor bygningsejeren løbende og senest 1,5 år efter afleveringen skal registrere, om der er reklameret over for de ansvarlige, om svigt og skader er udbedret, og om manglende dokumentation er fremskaffet. Når er der gået 1,5 år, følger fonden op på, om ejerens registrerede opfølgning er tilstrækkelig. Fonden følger op igen 1,5 år efter afleveringen.

Konstaterer en bygningsejer en bygningsskade eller tegn på en byggeskade, er bygningsejeren i første omgang forpligtet til uden ugrundet ophold at forsøge at få forholdet udbedret ved at rette henvendelse til entreprenør, rådgiver, leverandør eller bygherrerådgiver m.v. og indgå aftaler herom herunder med disses forsikringsselskaber. Bygningsejeren kan dog ikke uden fondens godkendelse begære syn og skøn udmeldt eller anlægge sag ved Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed, medmindre forholdet er uden betydning for fondens eventuelle dækning.

Såfremt fonden dækker en byggeskade, indtræder fonden i bygningsejerens krav mod entreprenør, rådgiver m.v. og kan foretage regres mod disse.

Tvister mellem bygningsejer og Byggeskadefonden

Byggeskadefondens afgørelser om skadedækning kan ikke administrativt påklages til anden myndighed. Tvister om skadedækning kan dog indbringes for Voldgiftsnævnets for Bygge – og Anlægsvirksomhed.

Vil du vide mere?

Hos DAHL har vi mange års erfaring med at samarbejde med de almene boligforeninger og yder løbende professionel rådgivning om bygge- og renoveringsprojekter i de almene boligforeninger. Læs mere om, hvordan vi kan hjælpe og kontakt en af vores specialister, hvis du vil vide mere.

Læs mere om byggeskadefonden i vores artikler Byggeskadefondens rolle og ansvar i byggeri af almene boliger og Almene boliger: Hvad dækker Byggeskadefonden?