Pr. 1. november 2020 suspenderes muligheden for at genoptage eksisterende ejendomsvurderinger, så Vurderingsstyrelsen fremadrettet kan bruge sine ressourcer på det nye ejendomsvurderingssystem, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b (indsat ved L 194 2019/20).

Dette betyder, at Vurderingsstyrelsen skal modtage eventuelle genoptagelsesanmodninger vedrørende de nugældende og tidligere vurderinger senest den 31. oktober 2020. Derefter vil det ikke være muligt at anmode om genoptagelse, før de nye vurderinger efter det nye ejendomsvurderingssystem kommer.

I denne klumme behandles kort reglerne for genoptagelse på ejendomsejerens initiativ, og hvornår disse regler er relevant ved bygninger opført på lejet grund. Sidst behandles hvad du skal være opmærksom på i forhold til den nye afskæring af genoptagelse.

Ejendomsejerens mulighed for genoptagelse

Mulighed for genoptagelse af en ejendomsvurdering følger af skatteforvaltningsloven. En genoptagelse kan ske ordinært efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2, og ekstraordinært efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Hvis det ikke er muligt at genoptage en ejendomsvurdering, kan der ske revision efter skatteforvaltningslovens § 33 a, som dog kun kan ske på skatteforvaltningens initiativ. Reglerne om revision vil ikke blive gennemgået nærmere i denne klumme, ligesom reglerne om genoptagelse på Vurderingsstyrelsens initiativ heller ikke vil blive gennemgået.

En ejendomsejer kan anmode om ordinær genoptagelse i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Anmodning om ordinær genoptagelse skal ske senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Det er en betingelse, at ejendomsejeren kan dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Dette kan f.eks. omfatte fejlagtig registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Når fristen for ordinær genoptagelse er overskredet, kan ejendomsejeren anmode om ekstraordinær genoptagelse af en vurdering, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3. Der er ingen grænser for, hvor langt tilbage i tid der kan ske ekstraordinær genoptagelse af vurderinger. Skatteforvaltningen er dog berettiget til at undlade at foretage ændringer af vurderinger, der helt åbenbart bliver uden skattemæssig betydning, f.eks. på grund af forældelse. Også for ekstraordinær genoptagelse er det en forudsætning, at der er tale om en fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold. Derudover er det en betingelse for ekstraordinær genoptagelse, at genoptagelsen vil medføre en ændring på mere end 20 pct. af den ansættelse, der ændres, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Det skal bemærkes, at genoptagelse skal foretages tilbage til den vurdering, hvor fejlen er opstået første gang. Det afgørende for, om vurderinger kan ændres ved ordinær genoptagelse eller udelukkende ved ekstraordinær genoptagelse, er derfor, om varsel af ændring af ejendomsvurderingen ved genoptagelse gennemføres inden for fristen for ordinær genoptagelse for den første vurdering, hvor den pågældende fejl er opstået. Hvis en fejl i en vurdering f.eks. er opstået første gang i indkomståret 2014 og derefter videreført frem til 2020, ville muligheden for ordinær genoptagelse således være udløbet den 1. maj 2018, hvorefter genoptagelse alene ville kunne ske ekstraordinært.

Hvornår er genoptagelse aktuel ved bygninger opført på lejet grund?

Genoptagelse af ejendomsvurderinger er særligt aktuel, hvor der for ejendommen er forkerte faktuelle registreringer. Det kan have betydning for andet end blot ejendomsbeskatningen.

Efter indsættelsen af den nye bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 33 b, som afskærer muligheden for genoptagelse og revision pr. 1. november 2020, er det yderst relevant for visse ejendomsejere at afdække, om det er relevant at anmode om genoptagelse senest den 31. oktober 2020. Skatteforvaltningen har den 3. juli 2020 udstedt et styresignal (SKM2020.295.VURDST ), som blandt andet behandler en række eksempler på tilfælde, hvor ejendomsejeren kan overveje at anmode om genoptagelse af en vurdering senest den 31. oktober 2020.

I dette afsnit sætter vi fokus på, hvornår genoptagelse af en vurdering senest den 31. oktober 2020 er relevant ved ejendomme, hvor der er opført bygning(er) på lejet grund.

Hvis en bygning er opført på lejet grund, får grundejeren en ejendomsvurdering for grunden, som grundejeren skal betale ejendomsskat af (grundskyld). Ejeren af bygningen på den lejede grund får derimod kun en ejendomsvurdering for bygningen og altså ikke også en grundværdiansættelse, da vedkommende jo ikke ejer nogen grund. Ejendomsejeren skal derfor ikke betale grundskyld. Hvis ejendomsejeren ikke bebor bygningen, som er opført på lejet grund, skal vedkommende heller ikke betale ejendomsværdiskat af ejendomsværdien af bygningen. Det er således ikke altid, at ejendomsværdien er af beskatningsmæssig betydning.

I disse situationer, hvor ejendomsvurderingen af bygningen ikke har betydning, ses det, at der kan forekomme fejl hos Vurderingsstyrelsen i den forstand, at det ikke er registreret, at bygningen er opført på lejet grund. Det har den konsekvens, at der fejlagtigt foretages en vurdering af både grund- og ejendomsværdien, som meddeles grundens ejer, og ikke to forskellige vurderinger af henholdsvis grundværdien og ejendomsværdien, som meddeles henholdsvis grundejeren og ejendomsejerne. Hvis dette ikke har nogen skattemæssig betydning, er der typisk ingen, der reagerer på denne fejl – hverken ejeren af bygningen eller ejeren af grunden.

Som nævnt ovenfor har det ikke nogen umiddelbare konsekvenser for grundejeren, hvis der ikke betales ejendomsværdiskat af bygningen. Det skal dog bemærkes, at det ved en overdragelse kan få konsekvenser.

Det kan have en konsekvens, hvis der er tale om en familieoverdragelse eller anden overdragelse mellem interesseforbundne parter, da tinglysningsafgiften i disse tilfælde beregnes af vurderingen, hvis denne er højere end den aftale salgssum. Ved overdragelse af en grund, hvorpå der er opført en bygning på lejet grund, skal der betales tinglysningsafgift af ejendomsværdien for bygningen, idet denne fejlagtigt fremgår af vurderingen for grunden. Dette gælder også, selvom kun grunden - og ikke bygningen - overdrages.

Det er muligt at anmode skatteforvaltningen om genoptagelse af vurderingen for at få ændret den registreringsmæssige fejl. Efter den 31. oktober 2020 vil det ikke længere være muligt at få korrigeret denne fejl.

Anmodning om genoptagelse skal ske senest 31. oktober 2020

Hvis de faktiske forhold for grunde med bygning(er) opført på lejet grund ikke fremgår korrekt på vurderingsmeddelelsen, kan det i mange tilfælde være yderst aktuelt at få genoptaget vurderingen og korrigeret disse faktiske forhold.

Dette gælder også, selvom de faktiske forhold ikke her og nu har betydning for selve ejendomsbeskatningen, fordi de senere kan have betydning for f.eks. beregningen af tinglysningsafgiften ved en senere handel.

Henset til, at Folketinget nu har valgt at afskære genoptagelsesmuligheden fra og med 1. november 2020, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b, for de nugældende vurderinger og tidligere vurderinger, er det derfor vigtigt at få kigget sine vurderinger igennem inden da, så man kan vurdere, om det er relevant at anmode om genoptagelse senest den 31. oktober 2020. Herefter er det for sent.

Kontakt DAHL

Har du et eller flere spørgsmål, der knytter sig til de kommende ejendomsvurderinger, er du velkommen til at kontakte DAHL. Vi har etableret et specialistteam, som har det fulde overblik over ejendomsvurderingsloven. Kontakt en af vores specialister for at høre mere om, hvordan vi kan rådgive dig.