Det politiske motiv for det nye beskatningsområde er, at man i dag kan undgå beskatning af avancer på danske ejendomme ved at placere dem i et datterselskab og sælge aktierne i datterselskabet skattefrit frem for at sælge ejendommene. Dette er, ifølge aftalen, bl.a. blevet udnyttet af udenlandske kapitalfonde, der investerer i danske udlejningsejendomme.

Hvad er lagerbeskatning af fast ejendom?

Beskatning af fastejendom sker i dag ved afståelse, f.eks. ved et salg. En lagerbeskatning af fast ejendom betyder, at der sker beskatning af ændringen i ejendommens værdi. Beskatningen bliver uafhængig af, om ejendommen afstås. Er ejendommens værdi ændret fra primo et indkomstår til ultimo samme indkomstår vil ændringen skulle medregnes i den skattepligtige indkomst. Kritikken mod lagerbeskatningen er navnlig gået på, at en ejendomsejer ikke ved værdiudsving vil få likviditet til at betale skatten med. Beskatningen opfattes derfor som fremrykket og dermed som værende bebyrdende.

Hvad fanges af lagerbeskatningen?

Lagerbeskatningen skal omfatte boligejendomme og erhvervsejendomme, der ejes af et selskabsbeskattet selskab og anvendes til udlejning. Lagerbeskatningen skal ikke gælde for personligt drevne virksomheder. Drives virksomheden som et I/S, K/S eller P/S, er enheden skattemæssigt transparent. Beskatningen bero da på, hvem der er deltager i den pågældende enhed – altså er deltageren en fysisk person, bliver man ikke omfattet af lagerbeskatningen. Er deltageren et selskabsbeskattet selskab, omfattes man af lagerbeskatningen.

Hvad er undtaget fra lagerbeskatningen?

Ejendomme, som selskabet i overvejende grad anvender som led i sin egen erhvervsmæssige virksomhed, skal fritages. Dette gælder f.eks. ejendomme, der anvendes til kontordomicil, produktion, lager eller landbrug. Som aftalen er formuleret, er det tilstrækkeligt, at det enten er selskabet selv eller et koncernforbundet selskab, der forestår denne anvendelse.

I aftaleteksten er der lagt op til en bagatelgrænse på 100 mio. kr. Koncerner med mindre ejendomsporteføljer undtages herved. Baggrunden herfor er, at man herved mindsker de administrative byrder. Ifølge aftalen forventes, at op imod 75 % af ejendomsselskaberne herved vil blive undtaget. Hovedparten af ejendomsværdierne ventes dog omfattet, da branchen er præget af få store aktører og mange små ejendomsselskaber.

I svar på spørgsmål 681 fra skatteudvalget vil andelsboligforeninger, ligesom bl.a. almennyttige boligselskaber, være undtaget fra den forslåede lagerbeskatning af selskabers ejendomsavance. Det er således forventningen, at lagerbeskatningen ikke vil have betydning for værdiansættelsen af andelsboligers værdi.

Provenuet ved lagerbeskatningen

Ifølge svar på spørgsmål 655 og den indgåede aftale vil det nye beskatningsområde kunne generere 850 mio. kr. i provenu. Dette beløb fremkommer på baggrund af følgende beregning.

Ifølge Danmarks Statistik kan den samlede ejendomsmasse, der bliver omfattet af det nye beskatningsområde, opgøres til ca. 350 mia. kr. Det lægges til grund, at der er en årlig værdistigning på 2,2 % og en selskabsskat på 22 %, og forudsætter man, at selskaberne kan fremføre underskud, sådan at den reelle beskatningsprocent er 14,7 %, når man frem til et provenubeløb på 850 mio. kr. efter tilbageløb.

Værdiansættelsen af fast ejendom

Beskatningen sker af de værdiudsving, der er på en given ejendom. For at konstatere, at der er en værdiændring, skal ejendommen værdiansættes. I svar på spørgsmål 658 er rammerne for værdiansættelsen nærmere angivet. Skatteministeren er af den opfattelse, at selskaber efter gældende regnskabsstandarder ved udgangen af hvert år selv skal foretage en ansættelse af den aktuelle handelsværdi for den enkelte ejendom.

Med andre ord sigter man mod regnskabsprincippet for investeringsejendomme. Svaret synes dog at være baseret på den forudsætning, at alle bruger dette regnskabsprincip, og det er ikke tilfældet. Det er et regnskabsprincip, man kan tilvælge, og som ikke er obligatorisk.

Af svaret følger det også, at den skitserede model svarer til den, som pensionsselskaber anvender ved værdiansættelsens forhold til pensionsafkastbeskatningen, og at modellen derfor ikke forventes at føre til en væsentlig stigning i antal af skattesager.

I svar på spørgsmål 683 udfolder skatteministeren, at det er de enkelte selskaber, der som led i regnskabsaflæggelsen selv skal afholde omkostningen til værdiansættelsen. Bliver der tale om en meromkostning, er det altså skatteydernes problem. Det bemærkes i den forbindelse, at det er skatteministerens opfattelse, at man allerede i dag har en række selskaber, der bruger det pågældende regnskabsprincip for investeringsejendomme.

Ifølge svar på spørgsmål 684 giver de nye principper ikke anledning til betænkeligheder, selv om man har voldsomme problemer med at værdiansætte fast ejendom i ejendomsvurderingssystemet. Begrundelsen er, at man skal værdiansætte efter regnskabsmæssige principper. Det kan umiddelbart undre, at man ikke blot anvender de samme principper i ejendomsvurderingssystemet, hvis forholdene er så ”simple”, at de kan bruges som beskatningsgrundlag.

Generel beskatning af værdiudsving

Ifølge svar på spørgsmål 685 vil beskatningen af værdiudsving være generel. Sker der en værdistigning, beskattes man, og får man et værdifald, vil man have fradragsret. Der lægges altså ikke op til en kildebegrænset fradragsret.

I svaret på samme spørgsmål fremgår det også, at man senere må fastlægge, hvordan fradragsmulighederne bliver, og hvordan overgangsbestemmelserne udformes. Det er ikke omtalt, hvordan man fastsætter indgangsværdier i forbindelse med, at man overgår til et lagerbeskatningsprincip.

Udenlandske ejer af fast ejendom

Der er rejst spørgsmål ved, om lagerbeskatning af fast ejendomme er i strid med de dobbeltbeskatningsoverenskomster Danmark har indgået. Det er skatteministerens vurdering, at dette ikke er tilfældet. De kommentar, der er til OECD’s modeloverenskomst, forhindrer ikke lagerbeskatning af fast ejendom. Den kommende beskatning får derfor den konsekvens, at udenlandske juridiske enheder, der er undergivet selskabsbeskatning, vil blive skattepligtige til Danmark af de værdiudsving, der er på de ejendomme, de ejer. Det er altså ikke afgørende, at det skal være et dansk selskab, der skal være ejer.

Kontakt DAHL

I aftalen er det forudsat, at regelsættet skal indføres fra 2023. Svarene og den nye aftale opridser kun konjunkturerne for en eventuel fremtidig lagerbeskatning af fast ejendom i selskaber. Hvordan rammen bliver i sidste ende, må vi afvente til der kommer et lovforslag.

Har du spørgsmål til lagerbeskatning af fast ejendom i selskaber, er du velkommen til at kontakte DAHLs eksperter. Vi yder professionel rådgivning på området.