Nyheder

Opgørelse af en købesum for en ejendom - mindre avance!

En speciel dom ændrer måske ved hård praksis, hvor man skal kunne dokumentere alle forbedringer på en ejendom.

Når man skal sælge en ejendom, kan den enten være skattefritaget eller skattepligtig. I det omfang en avance på ejendom er skattepligtig, har det naturligvis stor betydning, hvordan man får opgjort denne ejendomsavance.

Salgssummen ved salg af en fast ejendom, er sjældent det store problem at få opgjort. Det er på salgstidspunktet, at man skal selvangive en eventuel avance, og man har jo netop aftalt handlen og har derfor salgssummen ved hånden.

Det, der indimellem volder udfordringer, er at finde købesummen for den pågældende ejendom.

Skatteyderen har bevisbyrden for købesummen

Købesummen er det beløb, man gav, da man erhvervede den pågældende ejendom. Er ejendommen erhvervet 19. maj 1993, findes der nogle særlige regler om indgangsværdier på grund af en skattereform i 1993. Disse særlige regler vil ikke blive behandlet yderligere.

Som et almindeligt princip og også som et lovfæstet princip, kan man til den kontante anskaffelsessum tillægge forbedringer, der er tilført den pågældende ejendom. Har man altså erhvervet en fast ejendom for mange år siden for en relativ lav pris, kan man altså forhøje købesummen med de forbedringer, der er tilført ejendommen.

Man skal afgrænse forbedringer over for vedligeholdelsesudgifter. Vedligeholdelsesudgifter er udgifter, der afholdes for at opretholde ejendommens stand. Forbedringsudgifter er udgifter, der bringer ejendommen i en bedre stand, end den var på det tipspunkt, hvor man købte den.

Tidligere praksis

I tidligere praksis er der en række eksempler på skatteydere, der har haft udfordringer med at opgøre disse forbedringsudgifter. Baggrunden herfor er forskelligartet. Hovedbegrundelsen er typisk, at skatteyderen kort og godt ikke har nogen som helst form for bilag, der kan dokumentere eller sandsynliggøre, at der er afholdt nogen form for forbedring på ejendommen.

At der ikke foreligger bilag, kan være begrundet i, at bilagene er ”brændt” eller, at de måske slet ikke findes. Man kan ikke af den foreliggende praksis se, hvad den præcise begrundelse er for de manglende bilag. Man kan dog få det indtryk, at visse af bilagene ikke eksisterer, fordi der er tale om indkøb af sorte byggematerialer og afholdelse af sort løn til håndværkere.

I den praksis, der har foreligget, har domstolene bakket op om en hård linje. En skatteyder har ubetinget bevisbyrden for, hvilke forbedringsudgifter, der er afholdt, og som skal tillægges anskaffelsessummen.

Man kunne ikke fastsætte disse forbedringsudgifter skønsmæssigt.

Retten i Koldings afgørelse af 25. november 2015

Der er imidlertid nu afsagt en lidt speciel dom, der måske ændrer en grad på dette.

En skatteyder havde her erhvervet en ejendom helt tilbage i 1978, og ejendommen var blevet solgt i 2008. Den var købt for 35.000 kr. og nu solgt for 1.075.000 kr. Både ved købet og ved salget var den solgt som en ubebygget grund.

Skatteyderen havde gjort gældende, at den skattemæssige købesum udgjorde ca. 1,1 mio. kr. Størstedelen af udgifterne var udgifter til vognmænd, der havde fyldt en slugt på ejendommen op med jord i skatteyderens ejertid. Udfordringen var den sædvanlige. Man havde ikke fremlagt dokumentation for udgifterne i form af fakturaer eller lignende. Hverken for udgifter frem til 2002, hvor sagsøgers private bolig brændte ned (angiveligt sammen med fakturaerne) eller for udgifter i perioden efter 2002.

Der blev imidlertid fremlagt luftfotos over ejendommen for perioden 1972-2008, der viste, at slugten blev fyldt. Endvidere blev fremlagt en geoteknisk rapport over ejendommen, og der blev udmeldt syn og skøn.

Byretten fandt, at slugten på den pågældende grund var blevet fyldt med jord, og at der havde været udgifter herved. Det var også ubestridt, at SKAT havde været berettiget til at foretage en skønsmæssig ansættelse af avancen, når skatteyderen ikke kunne dokumentere det. Skatteyderen har herefter en bevisbyrde for, at det skøn, SKAT har foretaget kan tilsidesættes som følge af, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Dette gælder uanset ”branden” i 2002.

Konkret fandt byretten, at man på baggrund af skønserklæringens oplysninger om den mængde jord, som ejendommen var blevet tilført og den skønnede pris herfor, når skatteyderens eget arbejde var fratrukket, at skønnet over avancen var udført på et forkert grundlag og dermed havde medført et åbenbart urimeligt resultat. SKATs fastsættelse af købesummen til 377.070 kr. kunne derfor ikke tiltrædes. Sagen blev hjemvist til SKAT til at foretage et fornyet skøn. Hvilket resultat SKAT kommer til i anden omgang er pt. uvist.

Den pågældende dom er speciel derhen, at man principielt får medhold i, at det skønsmæssige tillæg for forbedringer overhovedet kan gives. SKAT havde i deres oprindelige skøn givet et tillæg på 50.000 kr., men skatteyderen mente altså, at dette skulle have været over 700.000 kr. højere end det skøn, SKAT fastsatte. Dommen viser altså, at man godt kan komme igennem med en skønsmæssig opgørelse af købesummen for en ejendom, men at bevisbyrden også er hård.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne