Nyheder

Opgørelse af en købesum for en ejendom - mindre avance!

En speciel dom ændrer måske ved hård praksis, hvor man skal kunne dokumentere alle forbedringer på en ejendom.

Når man skal sælge en ejendom, kan den enten være skattefritaget eller skattepligtig. I det omfang en avance på ejendom er skattepligtig, har det naturligvis stor betydning, hvordan man får opgjort denne ejendomsavance.

Salgssummen ved salg af en fast ejendom, er sjældent det store problem at få opgjort. Det er på salgstidspunktet, at man skal selvangive en eventuel avance, og man har jo netop aftalt handlen og har derfor salgssummen ved hånden.

Det, der indimellem volder udfordringer, er at finde købesummen for den pågældende ejendom.

Skatteyderen har bevisbyrden for købesummen

Købesummen er det beløb, man gav, da man erhvervede den pågældende ejendom. Er ejendommen erhvervet 19. maj 1993, findes der nogle særlige regler om indgangsværdier på grund af en skattereform i 1993. Disse særlige regler vil ikke blive behandlet yderligere.

Som et almindeligt princip og også som et lovfæstet princip, kan man til den kontante anskaffelsessum tillægge forbedringer, der er tilført den pågældende ejendom. Har man altså erhvervet en fast ejendom for mange år siden for en relativ lav pris, kan man altså forhøje købesummen med de forbedringer, der er tilført ejendommen.

Man skal afgrænse forbedringer over for vedligeholdelsesudgifter. Vedligeholdelsesudgifter er udgifter, der afholdes for at opretholde ejendommens stand. Forbedringsudgifter er udgifter, der bringer ejendommen i en bedre stand, end den var på det tipspunkt, hvor man købte den.

Tidligere praksis

I tidligere praksis er der en række eksempler på skatteydere, der har haft udfordringer med at opgøre disse forbedringsudgifter. Baggrunden herfor er forskelligartet. Hovedbegrundelsen er typisk, at skatteyderen kort og godt ikke har nogen som helst form for bilag, der kan dokumentere eller sandsynliggøre, at der er afholdt nogen form for forbedring på ejendommen.

At der ikke foreligger bilag, kan være begrundet i, at bilagene er ”brændt” eller, at de måske slet ikke findes. Man kan ikke af den foreliggende praksis se, hvad den præcise begrundelse er for de manglende bilag. Man kan dog få det indtryk, at visse af bilagene ikke eksisterer, fordi der er tale om indkøb af sorte byggematerialer og afholdelse af sort løn til håndværkere.

I den praksis, der har foreligget, har domstolene bakket op om en hård linje. En skatteyder har ubetinget bevisbyrden for, hvilke forbedringsudgifter, der er afholdt, og som skal tillægges anskaffelsessummen.

Man kunne ikke fastsætte disse forbedringsudgifter skønsmæssigt.

Retten i Koldings afgørelse af 25. november 2015

Der er imidlertid nu afsagt en lidt speciel dom, der måske ændrer en grad på dette.

En skatteyder havde her erhvervet en ejendom helt tilbage i 1978, og ejendommen var blevet solgt i 2008. Den var købt for 35.000 kr. og nu solgt for 1.075.000 kr. Både ved købet og ved salget var den solgt som en ubebygget grund.

Skatteyderen havde gjort gældende, at den skattemæssige købesum udgjorde ca. 1,1 mio. kr. Størstedelen af udgifterne var udgifter til vognmænd, der havde fyldt en slugt på ejendommen op med jord i skatteyderens ejertid. Udfordringen var den sædvanlige. Man havde ikke fremlagt dokumentation for udgifterne i form af fakturaer eller lignende. Hverken for udgifter frem til 2002, hvor sagsøgers private bolig brændte ned (angiveligt sammen med fakturaerne) eller for udgifter i perioden efter 2002.

Der blev imidlertid fremlagt luftfotos over ejendommen for perioden 1972-2008, der viste, at slugten blev fyldt. Endvidere blev fremlagt en geoteknisk rapport over ejendommen, og der blev udmeldt syn og skøn.

Byretten fandt, at slugten på den pågældende grund var blevet fyldt med jord, og at der havde været udgifter herved. Det var også ubestridt, at SKAT havde været berettiget til at foretage en skønsmæssig ansættelse af avancen, når skatteyderen ikke kunne dokumentere det. Skatteyderen har herefter en bevisbyrde for, at det skøn, SKAT har foretaget kan tilsidesættes som følge af, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Dette gælder uanset ”branden” i 2002.

Konkret fandt byretten, at man på baggrund af skønserklæringens oplysninger om den mængde jord, som ejendommen var blevet tilført og den skønnede pris herfor, når skatteyderens eget arbejde var fratrukket, at skønnet over avancen var udført på et forkert grundlag og dermed havde medført et åbenbart urimeligt resultat. SKATs fastsættelse af købesummen til 377.070 kr. kunne derfor ikke tiltrædes. Sagen blev hjemvist til SKAT til at foretage et fornyet skøn. Hvilket resultat SKAT kommer til i anden omgang er pt. uvist.

Den pågældende dom er speciel derhen, at man principielt får medhold i, at det skønsmæssige tillæg for forbedringer overhovedet kan gives. SKAT havde i deres oprindelige skøn givet et tillæg på 50.000 kr., men skatteyderen mente altså, at dette skulle have været over 700.000 kr. højere end det skøn, SKAT fastsatte. Dommen viser altså, at man godt kan komme igennem med en skønsmæssig opgørelse af købesummen for en ejendom, men at bevisbyrden også er hård.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af DAHL Advokatfirmas nyhedsbrev DAHL Nyt

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Virksomheds- og kontaktoplysninger: 

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr. 37 31 00 85

Vi kan kontaktes via e-mail: mail@dahllaw.dk eller telefon: 88 91 91 91 indenfor vores åbningstider, som er:

mandag – torsdag kl. 08:00 – 16:00
fredag kl. 08.00 – 15.00

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler som udgangspunkt alene dit oplyste navn og din oplyste e-mailadresse – dette er for at kunne sende dig nyhedsbreve mv.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen/nyhedsbrevet er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen/nyhedsbrevet slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies. Læs om cookies her 

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mail adresse til at udsende nyhedsbreve med artikler, kurser, ledige stillinger og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mail adresse til at udsende orienterende e-mails omkring vores forretning eller om vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mail adresse.

Du skal dog være opmærksom på, at vi i anden sammenhæng kan have indsamlet din e-mail adresse, og at vi i sådanne tilfælde kan anvende den til de formål, som den er indsamlet til.

De oplysninger, vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet, bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger underleverandører (databehandlere) til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbydere er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Vi anvender et system, som er udarbejdet af Konform A/S, til udsendelse af nyhedsbreve, Konform A/S hoster herudover vores hjemmeside. IT Relation A/S drifter i øvrigt vores IT.  

Konform A/S og IT Relation A/S opbevarer og behandler personoplysninger for os som databehandler, og vi har indgået skriftlig databehandlingsaftale for at sikre, at dine personoplysninger alene behandles efter vores instruks, på fortrolig vis, samt at der er truffet de fornødne sikkerhedsforanstaltninger mod at dine oplysninger kompromitteres.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve mv. fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke, og generelt kan du forvente at modtage materiale fra os ca. en gang om måneden.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid afmelde dig nyhedsbrevet og derefter tilmelde dig igen – f.eks. hvis du har ændret din e-mailadresse.

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet modtager du ikke yderligere fra os, med mindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mail adresse og navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hver nyhedsbrev, du modtager fra os. 

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mail adresse og navn.

Du skal dog være opmærksom på, at vi kan have dine oplysninger fra anden sammenhæng også. Hvis vi har det, kan vi fortsat behandle sådanne oplysninger efter det samtykke eller anden behandlingshjemmel, som vi har, hvis du framelder dig nyhedsbrevet.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at de-anonymisere oplysningerne igen.

Du har ret til indsigt og til at modsætte dig videre behandling af dine oplysninger

Du har ret til at få oplyst, hvilke oplysninger, vi behandler om dig. Hvis vi behandler oplysninger om dig, som er urigtige eller vildledende, har du også ret til at kræve oplysningerne berigtiget, slettet eller blokeret. Du kan til enhver tid gøre indsigelse mod, at oplysninger om dig gøres til genstand for videre behandling.

Hvis du ikke længere ønsker at modtage vores nyhedsbrev, kan du også til enhver tid tilbagekalde dit samtykke.

Hvis du mener, at vi behandler dine oplysninger forkert eller i strid med lovgivningen, kan du klage over behandlingen til Datatilsynet.

Du kan læse mere om persondata og dine rettigheder på Datatilsynets hjemmeside, som du finder her

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne