Den nye normalvedtægt for ejerforeninger
Efter en ændring af ejerlejlighedsloven d. 1. juli 2020 fik ejerforeninger landet over at vide, at der senere på året ville komme en ny normalvedtægt, der ville gælde for ejerforeninger, der ikke selv har lavet en vedtægt. Denne normalvedtægt er nu vedtaget, og på en række punkter adskiller den sig markant fra den gamle version. Få indblik i hvilke punkter du skal være opmærksom på, hvornår normalvedtægten træder i kraft, og hvordan ejerforeninger bør forholde sig.
Hvad er nyt?
Selvom der er mange ting, der går igen i den nye normalvedtægt, er der alligevel en række væsentlige ændringer, som man bør holde sig for øje. Nedenstående gennemgang er ikke udtømmende, men giver et fokus på de væsentligste ændringer.
Flertalsregler
I forhold til den gamle normalvedtægt er der i den nye version lavet en række ændringer og præciseringer, når det gælder flertalsreglerne ved generalforsamlinger. Således vil det fremover være nemmere for ejerforeninger at gennemskue, hvilke situationer der kræver et kvalificeret flertal på 2/3 af ejerforeningens medlemmer, førend det kan vedtages. Der nævnes nu direkte eksempler på forslag, der vil kræve kvalificeret flertal. Eksemplerne omfatter bl.a. beslutninger om elevator- og altanprojekter, begrænsning af ejernes ret til korttidsudlejning via Airbnb o.lign., samt beslutninger om indretning af nye taglejligheder.
Vedtægtsændringer vil ligesom førhen stadig være omfattet af reglen om kvalificeret flertal. Der er således med den nye normalvedtægt ikke tiltænkt en egentlig ændring af den tidligere bestemmelse, men blot en præcisering heraf.
Vetoret
Derudover er der som noget nyt tillagt ejerne vetoret i visse situationer. Beslutninger, der indskrænker et medlems særrettigheder, forøger deres forpligtelser eller dennes retsstilling generelt forskydes i forhold til de andres, skal vedtages med det nødvendige flertal og det pågældende medlems samtykke. Er der tale om flere medlemmer, hvis retstilling forværres på en af de ovennævnte måder, vil forslaget alene træde i kraft for de samtykkende ejere.
Udlejning
Til forskel fra den gamle normalvedtægt er der i den nye normalvedtægt indføjet visse regler om udlejning.
Har et medlem af en ejerlejlighed f.eks. udlejet hele sin bolig, skal bestyrelsen underrettes om dette, samt lejemålets varighed, lejers navn og kontaktoplysninger.
Det lidt mere interessante er dog ejerens ret til at korttidsudleje sin lejlighed f.eks. via. Airbnb. Som nævnt tidligere kan man på generalforsamlingen træffe beslutning om, at ejernes ret til korttidsudlejning begrænses. Men som følge af den nye normalvedtægt, vil en ejer til enhver tid have ret til at korttidsudleje op til 4 separate gange dog maksimalt samlet 30 dage pr. kalenderår.
Hvilke ejerforeninger er omfattet af den nye normalvedtægt?
Den nye normalvedtægt vil gælde for ejerforeninger, der stiftes d. 1. januar 2021 eller senere, og som ikke har vedtaget deres egen særvedtægt.
Det samme gælder for allerede eksisterende ejerforeninger uden egen særvedtægt - dog under lidt andre forhold. Der er nemlig fastsat en overgangsperiode for sådanne ejerforeninger. Er foreningen således stiftet før d. 1. januar 2021 og har denne ingen særvedtægt, vil den nye normalvedtægt først gælde for dem d. 1. januar 2022. Indtil da vil den hidtidige normalvedtægt gælde som sædvanligt.
Ejerforeninger vil kunne fravige den nye normalvedtægt ved at vedtage deres egen særvedtægt. Ejerforeninger, der allerede har deres egen særvedtægt, vil ikke være omfattet af den nye normalvedtægt, uanset hvornår ejerforeningen er blevet stiftet.
Hvordan bør man forholde sig?
Den nye normalvedtægt er på mange måder en forbedring ift. den gamle version. Overordnet set er den mere enkel, brugervenlig og udførlig. For ejerforeninger uden særvedtægter er der derfor tale om en opgradering.
Dermed ikke sagt, at den nye normalvedtægt bør anvendes i alle ejerforeninger. I langt de fleste tilfælde, vil der være individuelle forhold, der gør det mere hensigtsmæssigt eller direkte nødvendigt at have særvedtægter eller i det mindste fravige visse bestemmelser i normalvedtægten. Begge løsninger er gyldige, men det vil være forskelligt, hvilken der passer bedst.
Ønsker man at anvende normalvedtægten, vil den, som nævnt ovenfor, automatisk træde i kraft enten d. 1. januar 2021 eller 2022, alt efter hvornår ejerforeningen blev oprettet.
Der er ikke behov for at gennemgå en tinglysningsproces, da normalvedtægten automatisk vil træde i stedet for den gamle. Dog skal ejerforeningerne være opmærksomme på evt. fravigelser af den gamle normalvedtægt, da disse ikke længere vil stemme overens med den nye normalvedtægt. Disse skal om nødvendigt opdateres og tinglyses på de enkelte ejerlejligheder på ny.
Også for ejerforeninger med egne særvedtægter vil det være en god ide at få tjekket disse igennem og evt. opdateret. Særligt Covid-19 pandemien har givet anledning til en række nye ideer, som ejerforeninger kunne få glæde af, heriblandt mulighed for afholdelse af digitalt møde eller generalforsamling.
Har du spørgsmål til den nye normalvedtægt eller behov for rådgivning relateret til forholdende i din ejerforening, er du velkommen til at kontakte en af vores specialister.