Grundværdien fastsættes på baggrund af ejendommens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder. Når disse muligheder udvides, forhøjes grundværdien som udgangspunkt. For ejendomme som kan anvendes til opførelse af vindmølle- og solcelleanlæg, indføres der nu en fritagelsesmulighed for sådanne stigninger, indtil ejendommen kan tages i brug til produktion af vind- eller solenergi.

I medfør af ejendomsvurderingsloven fastsættes grundværdien af en ejendom på baggrund af de muligheder, der gælder for grunden i forhold til anvendelsen og udnyttelsen. Dette sker efter princippet om, at grunden anvendes bedst mulig i en økonomisk henseende. Dette princip medfører, at en lokalplan, som ændrer i en grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, vil have betydning for ansættelsen af grundværdien.

På en ejendom hvor der ønskes opført vindmølle- eller solcelleanlæg, vil det i udgangspunktet være nødvendigt, at plangrundlaget ændres på ejendommen, således at der er hjemmel til at opføre det ønskede vindmølle- eller solcelleanlæg. Når plangrundlaget er på plads, udvides ejendommens anvendelsesmuligheder samtidig. Hvis disse nye muligheder medfører en værdiforøgelse, vil grundens værdi forøges. Dette vil som udgangspunkt komme til udtryk i en ny og højere grundværdi ved den førstkommende ejendomsvurdering.

Udfordringen er dog, at grunden sjældent vil være klar til opførelsen af et vindmølle- eller solcelleanlæg, blot fordi plangrundlaget er på plads. I langt de fleste tilfælde vil selve nettilslutningen sjældent være på plads på pågældende tidspunkt.

Det medfører, at selvom det ifølge planlovgivningen er muligt at opføre vindmølle- eller solcelleanlæg, vil et sådant anlæg ikke være tilsluttet elnettet, og det vil ikke være muligt at levere strøm fra anlægget til elnettet. Da tilslutningen til elnettet i mange situationer kræver en større udvidelse af elnettet, kan der i mange tilfælde gå år før den nødvendige udbygning af elnettet er på plads.

Ejendomsejere vil derfor komme i den situation, at en ny lokalplan, som giver mulighed for at opføre vindmølle- eller solcelleanlæg, medfører en stor stigning i grundværdien (og dermed i grundskylden), uden at ejendomsejeren endnu rent faktisk kan anvende de nye muligheder, og uden at vurderingen er forkert. Er vurderingen korrekt, kan den ikke ændres ved en klage.

For at afhjælpe disse situationer er der netop vedtaget en udvidelse af fritagelsesordningen i Lov om Kommunalejendomsskat § 8a, der giver kommunen mulighed for helt eller delvist at fritage ejendomme for en stigning i grundskylden, som skyldes sådanne ændringer i planlovgivningen.

Den almindelige fritagelsesordning

Lov om Kommunalejendomsskat § 8a indeholder en generel mulighed for, at kommuner kan fritage grundejere for stigninger i grundskylden, som skyldes forhøjelser i grundværdien på en erhvervsejendom, der som følge af en ny lokalplan tilføjer grunden nye anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder.

Fritagelsen angår alene stigningen i grundskylden og altså ikke hele grundskylden på ejendommen.

Det er en forudsætning for at kunne opnå fritagelse for en stigning i grundværdien efter den almindelige fritagelsesordning, at grundværdien mindst er steget med 20%, at stigningen skyldes nye anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder i en vedtaget lokalplan, og at disse nye anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder ikke udnyttes.

Derudover er den almindelige fritagelsesordning alene en mulighed, som kommunen kan anvende, når betingelserne herfor er opfyldt. Der er altså tale om en kan og ikke en skal regel. Kommunen har derfor mulighed for at meddele fritagelse, uden at grundejeren har et retskrav på denne fritagelse.

En fritagelse efter den almindelige fritagelsesordning er endvidere tidsbegrænset og bortfalder senest 10 år efter det tidspunkt, hvor grundværdien er ændret, hvis de nye anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder udnyttes, eller hvis ejeren afstår ejendommen.

Fritagelsesordning for vindmølle- og solcelleanlæg

For at undgå at ejendomme, der gennem ændringer i plangrundlaget gives mulighed for at opføre vindmølle- og solcelleanlæg, oplever en forhøjelse af grundværdien og dermed af grundskylden, inden det er muligt at opføre og levere strøm fra et sådan anlæg, er den generelle fritagelsesmulighed udvidet med indførelsen af stk. 3, i Lov om Kommunalejendomsskat § 8a.

Denne nye bestemmelse giver ejendomsejeren ret til at blive fritaget for stigningen i grundskylden, hvis grundværdien forhøjes som følge af en ny lokalplan, der giver mulighed for at opføre vindmølle- og solcelleanlæg på ejendommen.

Modsat den almindelige fritagelsesordning har ejendomsejeren et retskrav på fritagelse i forbindelse med vindmølle- og solcelleanlæg. Fritagelsen kræver dog fortsat en ansøgning fra ejendomsejeren og sker ikke per automatik.

Herudover omfatter fritagelsesordningen for vindmølle- og solcelleanlæg hele stigningen, og altså ikke kun den del af stigningen der overstiger 20%. Ligeledes er det ikke en betingelse, at grundværdien er forhøjet med mindst 20%.

Denne særlige fritagelsesordning er imidlertid kun gældende i tre år fra det tidspunkt, hvor grundværdien er forhøjet, og maksimalt tre år fra det tidspunkt hvor der er indgået aftale om nettilslutning. Sker der ikke nettilslutning inden for den treårige fritagelsesperiode, slår forhøjelsen herefter fuldt igennem, uanset om der på ejendommen er opført et vindmølle- og solcelleanlæg, sket nettilslutning eller i øvrigt er udsigter til dette.

Endeligt bortfalder fritagelsen også, hvis der faktisk opføres et vindmølle- og solcelleanlæg - uanset om der sker nettilslutning, ligesom den bortfalder ved et hvert ejerskifte af ejendommen.

Lovens forarbejder indeholder ikke undtagelse til visse typer af ejerskifte, og også interne omstruktureringer må derfor anses for omfattet, således at en fritagelse f.eks. bortfalder, hvis en ejendom overdrages til et selskab, der ejes 100% af overdragen. Det vil derfor være nødvendigt at sikre, at ejerstrukturen er helt på plads inden lokalplanændringerne på ejendommen vedtages.

Kontakt DAHL

Har du spørgsmål til fritagelsesordningen eller generelt til ejendomsvurderinger, er du altid velkommen til at kontakte DAHLs specialister. Vi yder professionel rådgivning på området.