Selvom COVID-19 har medført restriktioner og begrænsninger på rejser det seneste års tid, må det forventes, at der på den anden side af COVID-19 vil komme ny lyst til at rejse. Ferieboliger i udlandet kan derfor være oplagte investeringsobjekter og feriemål. Man skal imidlertid tænke sig godt om, når man investerer i en feriebolig i udlandet, hvis man skal undgå skattemæssigt utilsigtede konsekvenser.

Køb af bolig som fysisk person

Hvis man som fysisk person køber en feriebolig i udlandet, ligestilles det med køb af et sommerhus i Danmark. I den danske indkomstopgørelse skal man beskattes af en ejendomsværdiskat, og man skal betale ejendomsskat. Hvorvidt man skal betale skatter i det land, hvor boligen er beliggende, beror naturligvis på det enkelte lands lovgivning. Udlejer man den pågældende ferielejlighed, oppebærer man naturligvis en lejeindtægt, som også skal beskattes i Danmark og eventuelt i udlandet.

Selskab køber feriebolig i udlandet

Det forekommer jævnligt, at personer der driver virksomhed i selskabsform, og som måske endda har overskudslikviditet, har et ønske om at lade deres selskab eller et underliggende datterselskab, f.eks. et udenlandsk datterselskab, købe en feriebolig i udlandet. Overordnet set er der ikke noget i vejen for dette. Et dansk eller udenlandsk selskab kan godt købe en feriebolig i udlandet. Et dansk eller udenlandsk selskab kan derimod ikke købe et sommerhus i Danmark, fordi Danmark har en række restriktive regler om sommerhuskøb for selskaber.

I visse lande er det endda sådan, at man kun kan købe boligen i selskabsform og da typisk kun i en lokal selskabsform.

Beskatningsmæssigt vil et udenlandsk selskab alene skulle beskattes i det pågældende land. Hvis det er et dansk selskab, der foretager investeringen, vil fast ejendom i udlandet ikke blive omfattet af dansk beskatning, da der eksisterer et territorialbeskatningsprincip i Danmark. Kun de aktiviteter der er i Danmark, beskattes – fast driftssted og fast ejendom i udlandet ejet af danske selskaber beskattes ikke i Danmark.

Man må imidlertid også have for øje, hvordan man som aktionær beskattes. Har man kontrol over et selskab, indtræder der en rådighedsbeskatning, hvis selskabet er ejer af en feriebolig. I en bestemmelse i ligningslovens § 16, stk. 5, er det normeret, at man i højsæsonugerne skal beskattes med 0,5% af værdien og i lavsæsonugerne 0,25% af værdien. Samlet set udgør beskatningsgrundlaget 16,75% for et helt år. Det er tilstrækkeligt, at man har rådighed over den pågældende ferielejlighed. Konsekvenserne kan være ret drastiske. En ferielighed der erhverves i selskabsregi i udlandet, udløser altså en rådighedsbeskatning hos kapitalejeren på 167.500 kr., hvis prisen for ejendommen er 1 mio. kr. Det er derfor meget sjældent en god ide at investere i en ferielejlighed i udlandet.

En nyere landsretsdom bekræfter dette. Konkret havde et dansk selskab etableret et spansk datterselskab, der havde investeret i en ferielejlighed. Landsretten fandt, at ferielejligheden havde stået til rådighed i 2009 og 2010. Skatteyderen blev derfor i Danmark beskattet af rådighed over fri sommerhus.

Kan man undgå rådighedsbeskatning?

Renteniveauet er både i Danmark og internationalt set historisk lavt. Der er derfor en vis fokus på at foretage investeringer i objekter af forskellig karakter. Dette kunne være en ferielejlighed i udlandet. Hvis alternativet er en negativ rente, kan man måske håbe på, at den investering man foretager, kunne give et afkast på sigt. Hvis man skal undgå den førnævnte rådighedsbeskatning, er det nødvendigt, at man får fraskrevet sig en hvilken som helst form for rådighed over den pågældende feriebolig. Dette kan man etablere ved at indgå en aftale med en udlejer i det pågældende land. Hvis man indgår en sådan aftale, hvor man fraskriver sig enhver rådighed over boligen alle årets 365 dage, accepteres dette i dansk ret som værende en fraskrivelsesaftale, der medfører, at beskatningen af kapitalejeren hermed ophører. Har man først lavet en sådan fraskrivelsesaftale, får man imidlertid heller ikke selv glæde af den pågældende ferielejlighed – der er tale om et rent investeringsobjekt.

Man skal være påpasselighed med, hvordan investeringer i udenlandske ferielejligheder etableres. En forkert strategi kan udløse en ikke uvæsentlig skat.

Kontakt DAHL

Har du spørgsmål til beskatning af ferieboliger i udlandet eller spørgsmål til generelle skatteretlige forhold, er du velkommen til at kontakte DAHLs specialister i skatteret. De har mange års erfaring i at yde rådgivning på området.