Nyt om 15 %-reglen: Højesteret sætter foden ned (igen)!
I en sag om arveudlæg af fast ejendom i et dødsbo slår Højesteret fast, at hverken oplysningerne om salgspriser på andre ejendomme i nærområdet eller oplysningerne om beregnet afkastprocent er udtryk for såkaldte ”særlige omstændigheder”. Værdiansættelse af ejendommen kan dermed ske ved brug af 15 %-reglen til stor gavn for køber.
15 %-reglen finder vi i værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Kort fortalt går reglen ud på, at man ved en familieoverdragelse i skatte- og afgiftsmæssig henseende kan anvende en værdiansættelse svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering med tillæg eller fradrag af 15 %.
I 2016 fastslog Højesteret i en afgørelse, at et dødsbo har et retskrav på at anvende en sådan værdiansættelse, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Herefter er det så spørgsmålet, hvad der er ”særlige omstændigheder”.
Skattemyndighederne har i en række sager gjort gældende, at der forelå særlige omstændigheder, hvis den almindelige prisudvikling eller betragtninger om afkastet fra en udlejningsejendom, førte til en afvigelse i forhold til den offentlige vurdering.
I en helt ny kendelse afsagt 26. april afviser Højesteret den betragtning.
Den konkrete sag
Et dødsbo anvendte 15 %-reglen ved værdiansættelse af en halvpart af en udlejningsejendom i København, som blev udlagt til arvingen i boet, som var afdødes søster.
Skattestyrelsen begærede sagkyndig vurdering af ejendommen og gjorde til støtte herfor gældende, at statistiske oplysninger om salgspriser på tilsvarende ejendomme i området og beregninger af afkastet ved den af boet anvendte værdiansættelse viste, at ejendommens handelsværdi var (meget) højere end den offentlige vurdering. Det mente Skattestyrelsen var udtryk for ”særlige omstændigheder”.
Boet mente, at begæringen om sagkyndig vurdering skulle afvises. Boet mente nemlig at have retskrav på at anvende 15 %-reglen, og at Skattestyrelsens betragtninger ikke var udtryk for særlige omstændigheder.
Både skifteretten og Landsretten gav Skattestyrelsen medhold, men boet søgte og fik tilladelse til at indbringe sagen for Højesteret, hvor boet altså vandt sagen.
Højesterets anfører i begrundelsen for afgørelsen:
- at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige vurdering er for lav, også selv om vurderingerne i en længere periode ikke er blevet ajourført,
- at det faktum, at vurderingerne siden 2011/2012 er blevet videreført, ikke i sig selv er en særlig omstændighed. Det har Skattestyrelsen også selv tilkendegivet, og
- at det ikke udgør en særlig omstændighed i sig selv, at en udlejningsejendom på grund af den almindelige prisudvikling må antages at være steget i værdi i forhold til den seneste offentlige vurdering.
Højesteret fastslår derfor alt i alt, at hverken oplysningerne om salgspriser på andre ejendomme i området eller oplysningerne om beregnet afkastprocent var udtryk for særlige omstændigheder. Uddybende anfører Højesteret, at Skattestyrelsens argumenter reelt er udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav i forhold til den almindelige prisudvikling, noget som det offentlige selv skal bære risikoen for. Og da der ikke i øvrigt var oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne være udtryk for særlige omstændigheder, kunne Skattestyrelsen ikke kræve sagkyndig vurdering.
Dermed kunne boet anvende den ønskede værdi, svarende til den offentlige vurdering med fradrag af 15 %.
Hvad kan vi udlede af afgørelsen?
Med den nye afgørelse holder Højesteret fast i afgørelsen fra 2016 og retskravet for at anvende 15 %-reglen. Skattestyrelsen har dermed lidt skibbrud i sine bestræbelser på at få anerkendt, at den almindelige prisudvikling er ”løbet fra” den offentlige vurdering som en ”særlig omstændighed”.
Havde Skattestyrelsen fået medhold, ville 15 %-reglen nærmest være gjort illusorisk, da enhver afvigelse mellem offentlig vurdering og handelsværdi ville være en særlig omstændighed.
Særlige omstændigheder må knyttes til den konkrete relevante ejendom eller til dispositioner, som boet eller arvingerne har foretaget i det konkrete tilfælde. Som eksempler herpå kan fra retspraksis nævnes, at boet har ladet en ejendom vurdere, at arvingen efter at have erhvervet ejendommen har belånt ejendommen (til en højere belåningsværdi), at der er ofret betydelige omkostninger på ejendommen, eller at arvingen har givet arveafkald til fordel for boet.
Det velkendte forhold, at den offentlige vurdering ikke er i samklang med de reelle handelsværdier, kan derimod ikke begrunde, at 15 %-reglen ikke kan anvendes.
Har du spørgsmål?
Den seneste sag fra Højesteret tydeliggør, at anvendelse af 15 %-reglen kræver indsigt og erfaring. Hos DAHL har vi betydelig erfaring med at rådgive ejere og ejerfamilier om dispositioner, der bevæger sig i krydsfeltet mellem hensynene til virksomheden, familien og fast ejendom. Har du spørgsmål til sagen eller behov for rådgivning i en lignende sag, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister i vores Private Client-team.