Ejendomsvurderingssystemet har været ude af funktion i en lang årrække. Siden de almindelige vurderinger i 2011 (for parcelhuse m.v.) og for 2012 (for erhvervsejendomme) er der ikke gennemført vurderinger. Vurderingerne fra henholdsvis 2011 og 2012 er blot blevet videreført uændret.

Parallelt hermed har man politisk arbejdet på at etablere et nyt ejendomsvurderingssystem. Dette arbejde har resulteret i ejendomsvurderingsloven. Loven er vedtaget tilbage i 2018, men først nu bliver den taget i brug. Lovgrundlaget er blevet ændret ikke mindre end 5 gange, senest i marts 2021. Brugen af det nye ejendomsvurderingssystem har antageligvis lange udsigter endnu.

Vil du vide mere om ejendomsvurderingsloven og muligheden for at klage over de historiske vurderinger, så du eksempelvis som revisor eller rådgiver har større indsigt? Vores specialister giver overblik over det nye vurderingssystem med særligt fokus på klage over fremførte vurderinger i et kort webinar-on-demand. Klik her for at downloade webinaret.

Tilbagebetalingsordningen bliver kun for ejere af parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse

I den seneste reform af ejendomsvurderingssystemet har man justeret på tilbagebetalingsordningen. Tilbagebetalingsordningen regulerer den situation, hvor en nuværende eller tidligere ejendomsejer har betalt for meget i ejendomsskatter (ejendomsskat eller ejendomsværdiskat). Tanken var at lave et system, hvor nuværende og tidligere ejendomsejere kort og godt får tilbudt at få det for meget betalte beløb retur. Dette tilbud skulle generes automatisk, når de nye vurderinger begynder at komme.

På erhvervsejendomsområdet har man imidlertid måttet erkende, at den automatiske tilbagebetalingsordning ikke kommer til at fungere. Ordningen for erhvervsejendomme er derfor blevet ophævet. Den automatiske tilbagebetalingsordning vil herefter alene komme til at gælde for ejere af parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse.

Hvor efterlader det ejere af erhvervsejendomme?

Som et ”plaster på såret” er der skabt en anden mulighed for nuværende og tidligere ejere af erhvervsejendomme. De vil med opstart i foråret 2021 løbende få besked om, at de kan påklage de videreførte vurderinger fra årene 2014, 2016, 2018 og 2020. Motivationen for at gennemføre en sådan klagesag er, at hvis man får vurderingerne nedsat, kan man også få for meget betalt ejendomsskat, dækningsafgift eller eventuelt tinglysningsafgift tilbagebetalt.

Det er vurderingsmyndighederne, der styrer, hvornår man får mulighed for at påklage de videreførte vurderinger. Fra 1. januar 2021 og frem har vurderingsmyndighederne haft hjemmel til at give meddelelse til nuværende og tidligere ejendomsejere om, at der er mulighed for at påklage de videreførte vurderinger. Denne mulighed er igangsat medio marts 2021 og er den første spæde start på, at man på ejendomsvurderingsområdet kan ”gøre noget igen”.

Hvilke muligheder har tidligere ejere?

Vurderingsmyndighederne har styr på alle nuværende ejendomsejere, men har ikke fuldstændigt styr på alle tidligere ejendomsejere. At tidligere ejendomsejere også er relevante at have styr på, hænger sammen med, at har man ejet en ejendom, f.eks. fra 2015-2017, kan man have retlig interesse i at påklage vurderingen i 2014 og/eller 2016. Det er kun de nuværende og tidligere ejendomsejere, som vurderingsmyndighederne kender til, som vil få meddelelse om, at man nu kan påklage en videreført vurdering. Får man ikke meddelelse herom, eksempelvis hvis vurderingsmyndighederne ikke kan identificere den pågældende ejer, løber klagefristen alligevel.

Klagefristen er på 90 dage regnet fra dateringstidspunktet af vurderingsmyndighedernes meddelelse til den nuværende eller tidligere ejendomsejer. Klagefristen er en absolut frist.

Klage over vurderinger – hvornår og hvordan?

Får man ikke påklaget nu, har man en mulighed mere. Når den første nye vurdering foreligger, åbnes der på ny for, at man kan påklage de videreførte vurderinger, hvad enten man er nuværende eller tidligere ejendomsejere. Med andre ord har man to skud i ”kanonen”, når man skal påklage de videreførte vurderinger.

Selvom denne mulighed foreligger ad to omgange, er det vores råd, at man er særdeles agtpågivende allerede nu for at afdække, om en klage over de videreførte vurderinger er relevant. Baggrunden herfor er, at man jo rent faktisk kan risikere at have betalt for meget i ejendomsskat, dækningsafgift eller eventuelt tinglysningsafgift helt tilbage til 2012. Har man betalt for meget, bør man få pengene retur.

Der bliver ikke sendt egentlige afgørelser ud for hvert af årene for de videreførte vurderinger. Klageadgangen bliver derfor speciel i forhold til andre offentlige afgørelser inden for forvaltningsområdet. I meddelelsen om at man kan påklage en videreført vurdering, vil der være en henvisning til, hvor man kan søge indsigt i, hvad grundlaget er for de videreførte vurderinger. Denne henvisning erstatter altså de afgørelser, der sædvanligvis vil blive udsendt, og som er genstand for en påklage.

Får man ikke en egentlig afgørelse for de enkelte videreførte vurderingsår, ændrer det ikke ved, at det kan være særdeles relevant at bede om aktindsigt for den pågældende ejendomsejer for at få et overblik over, hvilket grundlag skatteforvaltningen har for de videreførte vurderinger.

Klagen over den videreførte vurdering skal naturligvis være skriftlig og indleveret rettidigt. Endvidere skal man komme med en fyldestgørende argumentation for, hvorfor en klage kan retfærdiggøres.

Når de nye ejendomsvurderinger kommer for erhvervsejendomme, bliver der som nævnt mulighed for at påklage de videreførte vurderinger på ny. Det giver dog ingen mening at vente, da den vurdering der gennemføres fremover, alene er en vurdering af grundværdien. Under den nye ejendomsvurderingslov gennemføres der fremover nemlig kun vurderinger af de forhold, som har betydning for beskatningen. Ejendomsværdien har ingen betydning for beskatningen for erhvervsejendomme og vil således ikke blive fastsat længere. En ejendomsværdi under det gamle system er fastsat ud fra et objektiveret skøn. I det omfang man skal have medhold i, at dette skøn hviler på et urigtigt grundlag eller medfører et åbenbart urimeligt resultat, er det ejendomsejeren, der har bevisbyrden herfor. Bevisbyrden er naturligvis fri, men er typisk kompleks, når det vedrører skønsmæssige værdier.

En juridisk gennemgang af ejendommens forhold

I forbindelse med de nye vurderinger vil der blive gennemført en deklarationsprocedure af den enkelte ejendom. Deklarationsproceduren indeholder en gennemgang af alle faktiske og retlige forhold omkring den pågældende ejendom for at få kontrolleret, om de er korrekt registreret. Når man skal vurdere, om man skal påklage en videreført vurdering, er det derfor vort råd, at man gennemgår alle faktiske og juridiske forhold for den pågældende ejendom, dels ved at indhente en ejendomsdatarapport og dels ved at lave en de facto-gennemgang. Herved slår man to fluer med ét smæk, idet man sikrer, at grundlaget er på plads for de fremtidige vurderinger, når det nye vurderingssystem kommer i gang, og at man får undersøgt, om man kan løfte sin bevisbyrde ved at klage over en videreført vurdering.

Gennemgangen af den pågældende ejendom er som udgangspunkt en juridisk gennemgang, hvor nøje kendskab til de ejendomsretlige aspekter ved fast ejendom synes at være forudsat i deklarationsproceduren. Vurderingen af hvor meget man kan ændre værdien af en ejendom på de forskellige elementer, er en kompleks vurdering. Uanset kompleksitet m.v. er det en nødvendig vurdering, der må foretages for at afgøre, om en klage over de videreførte vurderinger er relevant at iværksætte. Hos DAHL har vi dels ejendomsretlig indsigt og dels erfaring med at foretage sådanne gennemgange og vurderinger af, hvorvidt en påklage af en videreført vurdering er et retligt relevant step.

Nu er det tid!

Ventetiden har nu næsten varet i ni år. Langt om længe kan man gøre noget ved de vurderinger, der er videreført over en lang årrække. Udnyt denne mulighed nu og få gjort op med et forældet og fortidigt system, som har eksisteret i alt for mange år med omkostningsfordyrelse til følge.

DAHL arbejder intenst med det pågældende område på mange niveauer og kan naturligvis bistå med at påklage den videreførte vurdering. Endvidere kan vi bistå med rådgivning om, hvorvidt en klagesag er relevant.

Vil du vide mere om ejendomsvurderingsloven og muligheden for at klage over de historiske vurderinger, så du eksempelvis som revisor eller rådgiver har større indsigt og kan guide dine kunder? Vores specialister giver indsigt i det nye vurderingssystem og særligt klage over fremførte vurderinger i et kort webinar-on-demand. Klik her for at downloade webinaret.