Det sker hyppigere, at der opføres en bygning med henblik på salg, hvor det efterfølgende går op for sælger, at det ikke er muligt at gennemføre det planlagte salg. Ofte har det den konsekvens, at ejendommen i stedet udlejes. Denne ændring af salgshensigten med ejendommen har momsmæssige konsekvenser. De momsmæssige konsekvenser er blevet større efter reglerne om udtagningsmoms er trådt i kraft for fast ejendom.  

Den 1. juli 2021 trådte de nye regler om den såkaldte udtagningsmoms i kraft. Ændringen har været længe undervejs, eftersom ændringen blev vedtaget i slutningen af 2019.

Baggrunden for lovændringen er at bringe dansk ret i overensstemmelse med EU-retten.

Med lovændringen er opgørelsen af momsgrundlaget ved udtagning af varer og ydelser ændret væsentligt. Ved udtagning af varer efter den 1. juli 2021 skal momsgrundlaget opgøres på baggrund af den faktiske købspris - alternativt købsprisen for en tilsvarende vare. Tidligere blev momsgrundlaget opgjort på baggrund af de faktiske indkøbs- og fremstillingspriser.

Lovændringen har særlig økonomisk betydning for faste ejendomme, som er anset for at være ”nye” bygninger, dvs. opført eller ombygget inden for de første fem regnskabsår efter de var færdigopførte. Betydningen indtræffer, hvis sådanne ejendomme er opført/ombygget med henblik på salg, men salgsbestræbelserne fejler, og ejendommene i stedet udlejes til boligformål.

Denne ændrede hensigt fra salg til udlejning har nogle momsmæssige og økonomiske konsekvenser.

Reglerne før 1. juli 2021

Førhen var reglerne således, at når hensigten med en ny ejendom overgik fra momspligtigt salg til momsfritaget udlejning, så blev momsreguleringsforpligtelsen udløst.

Momsreguleringsforpligtelsen indebar, at ”momsbelastningen” (i form af tilbagebetalingen af en forholdsmæssig del af det opnåede fradrag) ved overgang til udlejning blev fordelt over 10 år med 10% af det faktiske momsfradrag pr. år, såfremt den pågældende ejendom overgik fra at skulle sælges til 100% udlejning. En stor del af tilbagebetalingen af fradraget – hvis ikke det hele – kunne sædvanligvis klares via driften i ejendommen.

Reglerne efter 1. juli 2021

Med de nye regler skal der afregnes moms af ejendommens markedsværdi på udtagningstidspunktet, når hensigten med ejendommen overgår fra at være momspligtigt salg til momsfritaget udlejning.

Dette vil eksempelvis være tilfældet i de situationer, hvor en nyopført boligejendom, som det trods salgsbestræbelser ikke har været muligt at sælge, i stedet udlejes til boligformål. Her vil ejendommens ejer - efter de nye regler - skulle betale moms med 25% af ejendommens markedsværdi, når ejendommen skifter status fra at være en salgsejendom til en udlejningsejendom.

Der skal afregnes moms af markedsprisen på det tidspunkt, hvor en ejendom eller lejlighed, der var opført med henblik på salg eller momspligtig anvendelse, i stedet ”udtages” og udlejes uden opkrævning af moms. Denne moms skal indbetales til Skattestyrelsen, også selvom virksomheden ikke har fået solgt ejendommen eller lejligheden, og derved har fået midler til at betale momsen med.

Markedsprisen fastsættes under iagttagelse af salgspriser for ejendomme, hvis beliggenhed, størrelse og andre væsentlige kendetegn er sammenlignelige med den omhandlede ejendom.

De nye regler medfører formentligt en langt større likviditetsmæssig belastning, idet den fulde moms skal betales på én gang på det tidspunkt, hvor ejendommen overgår til udlejning. Det er vel at mærke ikke kun den moms, der faktisk er fratrukket i projektet – men moms af ejendommens markedsværdi.

Dermed udløses der moms af en eventuel avance på ejendommen (uden denne avance er realiseret), ligesom der udløses indirekte moms på alle de ikke-momsbelagte omkostninger i projektet, der kan få markedsværdien til at stige (forsikringer, finansiering, attester, skatter mv.). Hvis grunden f.eks. er indkøbt uden moms, udløses der også indirekte moms på den del.

Er der betalt udtagningsmoms af en ejendom, og det viser sig, at ejendommen eller lejligheden alligevel kan sælges, er det efterfølgende salg dog momsfrit. Det gælder også, hvis ejendommen - i momsmæssig henseende - kan anses for at være ny eller gammel, idet der med den betalte udtagningsmoms er gjort op med den tidligere salgshensigt, og ejendommen efter udtagningen udelukkende har været anvendt til momsfritagne formål.

Ved siden af disse udtagningsregler gælder reglerne om momsreguleringsforpligtelse for investeringsgoder stadig.

De - i momsmæssig forstand - ”gamle ejendomme” er undtaget for reglerne om udtagningsmoms, da de kan sælges momsfrit – også her gælder reglerne om momsreguleringsforpligtelsen dog fortsat.

Kontakt DAHL

Har du spørgsmål til moms og afgifter, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister. Vi har indgående viden og erfaring med de momsmæssige konsekvenser af økonomiske dispositioner af enhver art.