Med overgangen til de nye vurderingsprincipper i ejendomsvurderingsloven foretages der ikke længere en vurdering af ejendomsværdien på en erhvervsejendom. Fremadrettet vil en vurdering af en erhvervsejendom derfor kun indeholde en vurdering af grundværdien. For dækningsafgiftspligtige ejendomme medfører dette, at det dækningsafgiftsgrundlag – i form af forskelsværdien (ejendomsværdien fratrukket grundværdien) - forsvinder.

Folketinget har derfor vedtaget, at dækningsafgiftsgrundlaget fra 1. januar 2022 skal overgå til at være grundværdien i stedet for forskelsværdien. Dette indebærer for det første, at dækningsafgiften for ejendomme med lave bygningsværdier (forskelsværdier) og høje grundværdier vil stige, mens den vil falde for ejendomme med høje bygningsværdier (forskelsværdier) og lave grundværdier. Denne ændring vil i udgangspunktet ske pr. 1. januar 2022.

Overgangen til det nye dækningsafgiftsgrundlag indeholder ikke noget loft for stigningen på den enkelte ejendom. Som følge af, at selve grundlaget ændres, vil der derfor være ejendomme, som oplever væsentlige stigninger. Provenuet fra dækningsafgiften holdes dog neutralt på landsplan, således at det samlede provenu ikke kan overstige det nuværende. Folketinget har dog alene valgt at provenuet skal holdes neutralt i forhold til 2014 – men i 2017-niveau. Fra 2014 til 2019 er der dog sket et samlet fald i dækningsafgiftsprovenuet på ca. 15 %. Selvom det samlede dækningsafgiftsprovenu skal holdes neutralt, vil der derfor alligevel være en stigning heri.

Når dækningsafgiften fremadrettet beregnes på baggrund af grundværdien for pr. 1. januar 2022, ligger heri også en joker. Denne grundværdi kendes ikke endnu, og de nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme forventes først i 2024, 2025 eller måske endnu senere.

Foreløbig dækningsafgift

Derfor fastsættes der et foreløbigt grundlag for dækningsafgiften, indtil de nye vurderinger gennemføres, og det korrekte dækningsafgiftsgrundlag kendes. Den foreløbige dækningsafgift bliver derfor mindst det samme som hidtil og maksimalt 30 % mere end i dag. Denne foreløbige dækningsafgift har dog kun betydning, indtil den nye vurdering pr. 1. januar 2022 foreligger. Når denne nye vurdering er klar, foretages der en regulering krone-for-krone i forhold til den foreløbige dækningsafgift.

Har du, på baggrund af den foreløbige dækningsafgift, betalt for lidt i dækningsafgift, skal du indbetale den resterende del, og har du betalt for meget i foreløbig dækningsafgift, får du den resterende del tilbagebetalt.

Hvis du har betalt for meget i dækningsafgift, fordi det foreløbige grundlag har været for højt, tilbagebetales beløbet sammen med en forrentning på 0,4 % pr. påbegyndt måned. Umiddelbart ser det derimod ikke ud til, at en eventuel merbetaling også skal forrentes. I et nyt høringssvar i forbindelse med lovændringen fremgår det, at en eventuel merbetaling først forrentes med 0,4 % pr. påbegyndt måned efter forfaldstid, og at forfaldstid regnes fra opkrævningen af merbetalingen. Denne opkrævning kan først ske, efter at den nye vurdering pr. 1. januar 2022 er modtaget. Betales meropkrævningen ikke til tiden, vil der altså påløbe renter herfra.

Dækningsafgiften hæfter på ejendommen

Denne efterregulering medfører også, at der i de kommende år vil hvile en potentiel forpligtelse til at indbetale en forskel mellem den foreløbige dækningsafgift og den endelige dækningsafgift for dækningsafgiftspligtige ejendomme, når den nye ejendomsvurdering pr. 1. januar 2022 udsendes. Udfordringen ved denne forpligtelse er særligt, at hverken størrelsen på forpligtelsen eller tidspunktet for indfrielsen kendes før den nye vurdering kommer.

Det følger imidlertid af ejendomsbeskatningslovens § 29, stk. 1, at krav på dækningsafgift hæfter på ejendommen. Det betyder også, at en eventuel regulering af dækningsafgiften, hvor der skal indbetales yderligere dækningsafgift, hæfter på ejendommen. Dette kan særligt blive et problem med en ejendom, som er handlet, hvor reguleringskravet fra sælgers ejertid fortsat hæfter for ejendomme. Dermed kan køber blive tvunget til også at indfri reguleringsbeløbet for sælgers ejertid.

Hvis sælger ikke længere findes, f.eks. fordi sælger er gået konkurs, er et dødsbo eller bare er stukket af, kan køber ikke længere blot videresende kravet for sælgers ejertid til sælger, og køber ender dermed endeligt med at skulle afholde hele meropkrævningen af dækningsafgiften.

Denne problemstilling er særlig vigtig at være opmærksom på, eftersom det ikke er muligt at opgøre størrelsen af en sådan reguleringsforpligtelse, da køber og sælger hverken kender størrelsen af det fremtidige dækningsafgiftsgrundlag eller perioden, indtil den nye ejendomsvurdering pr. 1. januar 2022 foreligger.

Problemstillingen kan være lige så relevant ved lejemål, hvor det er aftalt, at lejer betaler de løbende ejendomsskatter oveni lejen. Hvis først reguleringen af dækningsafgiften sker efter, at lejer er fraflyttet lejemålet, er udlejers mulighed for at opkræve efterreguleringen fra den tidligere lejer også afhængig af, at den tidligere lejer fortsat eksisterer og er betalingsdygtig.

DAHL er specialister i ejendomsvurderinger

Hos DAHL er vi specialister i ejendomsvurderinger og sager om dækningsafgift. Vi bistår derfor gerne med en vurdering af, om dækningsafgiften er opgjort korrekt, eller om du skal klage over afgiftspligten af din erhvervsejendom, ligesom vi gerne bistår med selve håndteringen af klageprocessen.

Er du interesseret i at få vurderet dine klagemuligheder, er du mere end velkommen til at kontakte os.