Hvad bør jeg vide om 15 %-reglen og 20 %-reglen i det nye værdiansættelsescirkulære?
Et nyt værdiansættelsescirkulære ændrer på den ellers velkendte +/- 15 %-regel. Vi har samlet svarene på en række væsentlige spørgsmål om de nye ændringer. Bliv klogere på, hvad 15 %/20 %-reglen er, hvornår reglen ikke kan anvendes, og om retlige eller faktiske ændringer har betydning for anvendelsen af reglen.
I en lang årrække har rammerne for værdiansættelse af aktiver og passiver i gave- og arvesituationer været fastsat af 1982-cirkulæret, som nu erstattes af et nyt cirkulære for værdiansættelse. Formålet med 2021-cirkulæret er det samme, nemlig at normere værdierne af aktiver og passiver ved beregning af gaveafgift og boafgift. De punkter, der er blevet opdateret ved 2021-cirkulæret, er de punkter, der vedrører værdiansættelse af fast ejendom. 2021-cirkulæret trådte i kraft den 15. oktober 2021 og har virkning for transaktioner, der sker på et tidspunkt, hvor der foreligger en vurdering efter Ejendomsvurderingsloven.
Hvad er +/-15 %/+/- 20 %-reglen?
I både 1982-cirkulæret og 2021-cirkulæret angives hovedreglen for værdiansættelse af fast ejendom til at skulle udgøre handelsværdien. Det er imidlertid også anført, at skatteforvaltningen skal acceptere en værdiansættelse, der ligger inden for +/-15 %/+/- 20 % af den senest meddelte ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. De to marginer, +/-15 %/+/- 20 %, hænger sammen med, at marginen i 2021-cirkulæret er udvidet til 20 %. Selv om denne margin egentlig er en undtagelse til hovedreglen om at bruge handelsværdien, har man i det praktiske liv ofte betragtet den pågældende margin som en hovedregel. En skatteyder kan støtte ret på brug af en værdiansættelse inden for denne margin, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Hvornår kan 15 %/20 %-reglen ikke anvendes?
En værdiansættelse inden for den pågældende margin kan man ikke støtte ret på, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Hverken 1982-cirkulæret eller 2021-cirkulæret angiver, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Dette kan udledes af praksis.
Den praksis, der foreligger, angiver, at man kan opdele de særlige omstændigheder i fire hovedkategorier. De særlige omstændigheder kan referere sig til forhold hos overdrager, forhold hos erhverver, forhold vedrørende ejendommen og endelig samfundsmæssige forhold. De samfundsmæssige forhold kan ikke udgøre særlige omstændigheder. De tre andre områder kan i forskellige situationer udgøre særlige omstændigheder.
Kan retlige eller faktiske ændringer af en ejendom medføre, at man ikke kan bruge +/-15 %/+/- 20 %-reglen?
På dette område er det ikke et spørgsmål om, at der skal foreligge særlige omstændigheder. 2021-cirkulæret og 1982-cirkulæret anfører begge, at hvis der er sket retlige eller faktiske ændringer siden den sidste bekendtgjorte/meddelte ejendomsvurdering, kan denne ikke anvendes i relation til +/-15 %/+/- 20 %-reglen.
Faktiske ændringer er opførelse af yderligere bygninger eller nedrivninger af bygninger, foretagelse af tilbygninger eller andet. Retlige ændringer er zoneskift for ejendommen, vedtagelse af lokalplan eller lignende. Gennemføres der sådanne ændringer, kan den senest bekendtgjorte ejendomsvurdering ikke anvendes som standard.
Vil du vide mere?
Har du spørgsmål til 15 %/20 %-reglen eller generelt til det nye værdiansættelsescirkulære, er du altid velkommen til at kontakte vores specialister. Hos DAHL har vi indgående viden og stor erfaring med at rådgive i forbindelse med både gavetransaktioner og arvesituationer.