Rammerne for værdiansættelse af aktiver og passiver i gave- og arvesituationer har hidtil været fastsat af 1982-cirkulæret. Nu er der indført et nyt 2021-cirkulære for værdiansættelse. Formålet er det samme, nemlig at normere værdierne af aktiver og passiver ved beregning af gaveafgift og boafgift. De punkter, der er blevet opdateret ved 2021-cirkulæret, er de punkter, der vedrører værdiansættelse af fast ejendom. 2021-cirkulæret trådte i kraft den 15. oktober 2021 og har virkning for transaktioner, der sker på et tidspunkt, hvor der foreligger en vurdering efter Ejendomsvurderingsloven.

Hvilken ejendomsvurdering kan man anvende ved +/- 15 %/+/- 20 %-reglen?

Ved overdragelse efter 1982-cirkulæret er det den senest bekendtgjorte ejendomsvurdering, der skal anvendes som standard. En ejendomsvurdering er bekendtgjort, når den er offentliggjort over for ejeren af ejendommen. Ved brug af 1982-cirkulæret er der tale om de videreførte ejendomsvurderinger fra 2011-2012.

Ved 2021-cirkulæret er det den senest meddelte ejendomsvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 5 (ordinær vurdering), § 6 (omvurdering) eller § 11 (begæring om vurdering), der skal anvendes. En ejendomsvurdering efter ejendomsvurderingsloven er meddelt, når ejendomsejeren har modtaget den i den digitale postkasse.

Afgørende er derfor, hvad ejendomsejeren har fået bekendtgjort/meddelt.

Hvis spændet udvides til +/- 20 % af den offentlige vurdering - hvorfor så overdrage nu?

I øjeblikket kan overdragelsen af en ejendom ske inden for et spænd på +/- 15 % af den offentlige vurdering efter 1982-cirkulæret. Når man har modtaget en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven, bliver spændet imidlertid udvidet til +/- 20 % af den offentlige vurdering.

Umiddelbart virker det oplagt at vente med at overdrage en ejendom til, du har modtaget en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven og derfor har et spænd på +/- 20 % fremfor på kun +/- 15 %.

Når de nye vurderinger efter ejendomsvurderingsloven foretages, sker dette dog også efter andre vurderingsprincipper, end dem man hidtil har anvendt. Det forventes derfor, at de nye vurderinger, særligt for erhvervs- og udlejningsejendomme, vil være væsentligt højere end det nuværende vurderingsniveau.

Den udvidelse på 5 % af spændet som sker ved de nye vurderinger, kan derfor blive ”dyrt”, hvis det viser sig at ”rabatten” skal beregnes af en væsentligt højere vurdering.

Hvis man har en relativt lav vurdering, bør man derfor undersøge, om der kan være tale om en særlig omstændighed, eller om man bør overdrage ejendommen nu, i stedet for at vente.

Hvad er særlige omstændigheder?

Foreligger der særlige omstændigheder, medfører det, at man ikke kan bruge +/-15 %/+/- 20 %-reglen. Særlige omstændigheder medfører altså, at en værdiansættelse inden for førnævnte margin ikke er udtryk for en korrekt værdiansættelse.

De særlige omstændigheder fremkommer ved, at man for det første har en transaktion, enten et arveudlæg eller en gavetransaktion. Værdien på dette transaktionstidspunkt skal holdes op imod et såkaldt holdepunkt. Et holdepunkt kan være en begivenhed før transaktionstidspunktet, i tæt tilknytning til transaktionstidspunktet eller efter transaktionstidspunktet. Det kan bl.a. være overdragers erhvervelsessum, hvor ejendommen f.eks. er købt et år før overdragelsen, eller det kan være erhververs belåning af ejendommen, efter at man har erhvervet den. Den værdi, der er på holdepunktstidspunktet sat i forhold til transaktionsværdien, er det ene element, der indgår i sammenligningsgrundlaget. Det andet element er den tidsmæssige forskel mellem holdepunktet og transaktionstidspunktet. Er misforholdet for stort, foreligger der særlige omstændigheder med den potentielle risiko, at man ikke kan støtte ret på +/-15 %/+/- 20 %-reglen.

Hvad sker der, hvis der foreligger en særlig omstændighed?

Hvis der foreligger en særlig omstændighed, kan overdragelsen af en ejendom mellem familiemedlemmer ikke ske med en værdiansættelse inden for spændet på +/- 15 eller 20 % af den offentlige ejendomsvurdering, men skal i stedet ske til markedsprisen.

I en sådan situation kan skattemyndighederne derfor forhøje overdragelsessummen og korrigere den til markedsværdien.

Hvis skattemyndighederne forhøjer overdragelsessummen, anses erhververen for at have modtaget en gave svarende til forhøjelsen og bliver dermed gaveafgiftspligtig heraf.

Samtidig kan forhøjelsen af overdragelsessummen også medføre, at overdrageren bliver beskattet af en eventuel skattepligtig avance på ejendommen, eller genvundne afskrivninger, som følge af forhøjelsen.

For at undgå denne beskatning hos erhververen og overdrageren, bør man derfor indsætte et skatteforbehold i overdragelsesaftalen, så man enten kan indrette sig på skattemyndighedernes værdiansættelse eller helt annullere overdragelsen, hvis man finder værdiansættelsen for høj.

Vil du vide mere?

Har du spørgsmål til 15 %/20 %-reglen eller generelt til det nye værdiansættelsescirkulære, er du altid velkommen til at kontakte vores specialister. Hos DAHL har vi indgående viden og stor erfaring med at rådgive i forbindelse med både gavetransaktioner og arvesituationer.