I en lang årrække har rammerne for værdiansættelse af aktiver og passiver i gave- og arvesituationer været fastsat af 1982-cirkulæret, som nu erstattes af et nyt cirkulære for værdiansættelse.

Formålet med 2021-cirkulæret er det samme, nemlig at normere værdierne af aktiver og passiver ved beregning af gaveafgift og boafgift. De punkter, der er blevet opdateret ved 2021-cirkulæret, er de punkter, der vedrører værdiansættelse af fast ejendom. De øvrige punkter i cirkulæret berøres ikke.

2021-cirkulæret trådte i kraft den 15. oktober 2021 og har virkning for transaktioner, der sker på et tidspunkt, hvor der foreligger en ordinær vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 5, en omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6 eller en anmodning om vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11. Fælles for disse situationer er, at det alle er vurderinger efter ejendomsvurderingsloven.

Det nye cirkulære vil få betydning for fremtidige overdragelser af ejendomme internt i familien.

Kan man stadig bruge den offentlige ejendomsvurdering i en familiehandel?

Som udgangspunkt kan man fortsat anvende den offentlige ejendomsvurdering, når prisen skal fastsættes i en familiehandel. Det betyder, at skattemyndighederne som udgangspunkt godkender en værdiansættelse, som ligger inden for spændet af den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Dette gælder dog ikke, hvis der foreligger en særlig omstændighed. I disse tilfælde kan spændet på +/- 15 % i forhold til den offentlige vurdering ikke anvendes. Her skal værdien i stedet ansættes til ejendommens markedsværdi.

Når man har modtaget en ny vurdering i medfør af ejendomsvurderingsloven, kan denne også danne udgangspunkt for værdiansættelsen. I dette tilfælde udvides spændet i forhold til den offentlige ejendomsvurdering, således at værdiansættelsen så skal ske indenfor et spænd på +/- 20 % af vurderingen. Det vil dog fortsat gælde, at man kun kan anvende den offentlige ejendomsværdi ved værdiansættelsen, hvis ikke der foreligger særlige omstændigheder. Er det tilfældet vil man også på dette tidspunkt i stedet skulle anvende markedsprisen.

Hvad er særlige omstændigheder?

Foreligger der særlige omstændigheder, medfører det, at man ikke kan bruge +/-15 %/+/- 20 %-reglen. Særlige omstændigheder medfører altså, at en værdiansættelse inden for førnævnte margin ikke er udtryk for en korrekt værdiansættelse.

De særlige omstændigheder fremkommer ved, at man for det første har en transaktion, enten et arveudlæg eller en gavetransaktion. Værdien på dette transaktionstidspunkt skal holdes op imod et såkaldt holdepunkt. Et holdepunkt kan være en begivenhed før transaktionstidspunktet, i tæt tilknytning til transaktionstidspunktet eller efter transaktionstidspunktet. Det kan bl.a. være overdragers erhvervelsessum, hvor ejendommen f.eks. er købt et år før overdragelsen, eller det kan være erhververs belåning af ejendommen, efter at man har erhvervet den. Den værdi, der er på holdepunktstidspunktet sat i forhold til transaktionsværdien, er det ene element, der indgår i sammenligningsgrundlaget. Det andet element er den tidsmæssige forskel mellem holdepunktet og transaktionstidspunktet. Er misforholdet for stort, foreligger der særlige omstændigheder med den potentielle risiko, at man ikke kan støtte ret på +/-15 %/+/- 20 %-reglen.

Du kan også læse mere om "særlige omstændigheder” i denne artikel.

Vil du vide mere?

Har du spørgsmål til 15 %/20 %-reglen eller generelt til det nye værdiansættelsescirkulære, er du altid velkommen til at kontakte vores specialister. Hos DAHL har vi indgående viden og stor erfaring med at rådgive i forbindelse med både gavetransaktioner og arvesituationer.