Et nyt cirkulære for værdiansættelse af aktiver og passiver i gave- og arvesituationer vil fremover normere værdierne af aktiver og passiver ved beregning af gaveafgift og boafgift. De punkter, der er blevet opdateret ved 2021-cirkulæret sammenlignet med det hidtil gældende 1982-cirkulære, er de punkter, der vedrører værdiansættelse af fast ejendom, herunder brug af 15 %/20 %-reglen. 2021-cirkulæret trådte i kraft den 15. oktober 2021 og har virkning for transaktioner, der sker på et tidspunkt, hvor der foreligger en vurdering eller anmodning herom efter Ejendomsvurderingsloven.

Foreligger der særlige omstændigheder, kan det dog medføre, at man ikke kan værdiansætte inden for 15 %/20 %-reglen. Få indblik i hvornår der er tale om særlige omstændigheder med betydning for anvendelsen af 2021-cirkulæret.

Har overdragers købesum betydning som en særlig omstændighed?

Overdragers købesum for ejendommen er navnlig relevant, hvis ejendommen - efter overdragers erhvervelse - bliver solgt videre til et beløb, der er meget under købesummen. Populært benævnes det pågældende område som ”købt dyrt/solgt billigt”. Den situation kan ifølge praksis være en særlig omstændighed.

Når man skal vurdere, om der foreligger en særlig omstændighed, indgår prisnedsættelsen og den tidsmæssige forskel mellem overdragers erhvervelsestidspunkt og overdragers salgstidspunkt. Jo større nedslag i værdien og jo kortere tidsmæssig afstand, desto større risiko er der for, at der foreligger særlige omstændigheder.

Kan overdragers testamentariske dispositioner være særlige omstændigheder?

Overdragers testamentariske dispositioner kan have betydning i forhold til særlige omstændigheder på navnlig to niveauer.

Første situation er der, hvor en person er ejer af fast ejendom, og personen har flere børn. I testamentet angives det, at den pågældende ejendom skal arveudlægges til en af personerne til så lav som mulig en pris, mod at de andre børn kompenseres med en yderligere arv. En sådan situation vil indikere, at der foreligger særlige omstændigheder.

Den anden situation er, hvor man har overdraget den pågældende ejendom, f.eks. til et barn i levende live. Overdragelsen er sket på favorable vilkår, sådan at overdrager beslutter sig for at lave et testamente, hvorved de øvrige børn kompenseres, fordi et af dem nu har erhvervet en ejendom på favorable vilkår. Også i den situation kan der foreligge særlige omstændigheder ved den testamentariske disposition.

Kan overdragers gavedispositioner udgøre særlige omstændigheder?

Gennemføres der en overdragelse af fast ejendom inden for +/-15 %/+/- 20 % af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering i forhold til et af flere børn, forekommer det, at overdrager har den opfattelse, at det pågældende barn har fået en række fordele. Det kan derfor forekomme, at overdrager beslutter sig for at give gaver til øvrige børn for at kompensere disse og ligestille børnene bedst muligt.

Sådanne gavedispositioner kan ifølge praksis udgøre særlige omstændigheder. De gaver, der meddeles, skal ikke være helt bagatelagtige. Ifølge praksis er der et eksempel på en gave på 50.000 kr., hvor man ud fra en konkret vurdering ikke fandt, at det var væsentlig nok til at anfægte værdien.

Kan overdragers belåning af den faste ejendom være en særlig omstændighed?

For at belåne en fast ejendom kræver det, at ejendommen værdiansættes af finansieringskilden. Det vil typisk være en kreditforening eller en bank. Denne vurdering af ejendommen er en finansiel vurdering. Vurderingen og dermed lånoptagelsen kan indikere, at ejendommen har en værdi, der er væsentlig forskellige fra ejendomsvurderingen.

I den foreliggende praksis er der ikke eksempler på, at en sådan lånoptagelse kan udgøre særlige omstændigheder. Det betyder imidlertid ikke, at det ikke kan udgøre en særlig omstændighed. I praksis er der derimod eksempler på, at erhververs belåning kan udgøre en særlig omstændighed. Hvis erhververs låneforhold er tilstrækkelige, bør overdragers låneforhold også kunne udgøre en særlig omstændighed.

Kan overdragers salgsforhandlinger udgør en særlig omstændighed?

Salgsforhandlinger kan fremtræde på flere måder. Der kan foreligge konkrete salgsforhandlinger, hvor en interesseret køber er på banen, som man indgår i forhandlinger med. Det kan også foreligge ved, at man annoncerer en ejendom til salg via en ejendomsmægler og herved indikerer, hvilken pris ejendommen har.

I den foreliggende praksis er der eksempler på, at man både ved dødsboer og i levende live annoncerer eller forhandler om en fast ejendom med en uafhængig tredjemand. Den pris, der her anvendes, kan udgøre en særlig omstændighed. På ny beror det på, hvor stort et værdifald, vurderingen har set i forhold til den pris, der er sat på ejendommen, og i hvilken kontinuitet ejendommen sælges til den seneste vurdering -15 %/20 % sat i forhold til salgsforhandlingstidspunktet.

Kan overdrages vurdering af ejendommen udgøre en særlig omstændighed?

En vurdering af en fast ejendom hos en overdrager kan foregå med henblik på at sætte den til salg. Det kan også foregå i et dødsbo, hvor der f.eks. er flere arvinger, som er interesseret i at vide, hvilken værdi ejendommen har, inden der skal træffes beslutning om, hvordan man skal håndtere ejendommen – skal den arveudlægges eller sælges?

I forhold til den foreliggende praksis kan en sådan vurdering af den faste ejendom udgøre en særlig omstændighed. Dette gælder på ny, hvis prisforskellen er væsentlig, og der er en relativ kort periode imellem vurderingen og transaktionstidspunktet.

Kan overdragers renoveringsudgifter af den faste ejendom udgøre en særlig omstændighed?

Ved renoveringsudgifter forstås tiltag på den faste ejendom, hvor der ikke som sådan sker bygningsforandringer. Der kommer ikke flere kvadratmeter til, men boligen renoveres i et ikke uvæsentligt omfang. Det kan både være erhvervsejendomme og beboelsesejendomme. Et sådan større og væsentligt renoveringstiltag kan udgøre en særlig omstændighed. I den foreliggende praksis henser man til renoveringsomkostningernes størrelse sat i forhold til vurderingen.

Kan erhververs videresalgssum være en særlig omstændighed?

Erhververen har her erhvervet en fast ejendom, typisk til en lav pris. I forlængelse af erhvervelsen påtænker erhverver at videresælge ejendommen. Hvis videresalget sker til en højere pris, vil erhverver typisk få en ejendomsavance, som skal beskattes. Der kan imidlertid være tale om en ejendom, der kan sælges skattefrit, enten fordi det er en, der opfylder parcelhusreglen, eller fordi det er på ekspropriationslignende vilkår.

I den foreliggende praksis anføres det, at sådanne videresalg kan udgøre en særlig omstændighed. Den tidsmæssige sammenhæng og videresalgsprisens størrelse set i forhold til erhververs købesum tillægges vægt.

Kan erhververs belåning af ejendommen være en særlig omstændighed?

I denne situation har en erhverver erhvervet en ejendom efter +/-15 %/+/- 20 %-reglen. Erhvervelsen er sket på gunstige vilkår og efterfølges af erhververs nybelåning af ejendommen. Ved en sådan nybelåning foretages der en finansiel vurdering af ejendommen, da navnlig realkreditbelåning alene kan ske inden for fastere rammer. En sådan nybelåning kan indikere, at erhvervelsessummen ikke svarer til handelsværdien på nogen måde og dermed udgør en særlig omstændighed. I den foreliggende praksis er der indikationer på, at en belåning på det dobbelte af erhvervelsessummen er en særlig omstændighed.

Kan erhververs arveafkald udgøre en særlig omstændighed?

Hvis der er tale om et dødsbo med flere arvinger, og en af arvingerne får arveudlagt fast ejendom mod at give arveafkald, indikerer dette, at de værdier, der ellers bruges i boopgørelsen, ikke er de rigtige værdier. I en højesteretsdom for 2016 blev der ved arveudlæg af to ejendomme meddelt et arveafkald på 2,1 mio. kr. Højesteret fandt, at dette element udgjorde en særlig omstændighed, sådan at arveudlægget til – 15 % af vurderingen ikke kunne anvendes som udtryk for handelsværdien.

Kan en ny ejendomsvurdering være en særlig omstændighed?

Det er den offentlige forvaltning, der bestemmer, hvornår en ejendom skal vurderes. Det er også den offentlige forvaltning, der har skruet vurderingssystemet sammen. Højesteret har i en dom fra 2021 fundet, at det derfor i det hele er forvaltningens risiko, at de meddelte vurderinger ikke svarer til handelsværdier. I samme åndedrag er det hermed statueret, at en ny vurdering efter den nye ejendomsvurderingslov ikke har betydning, i det omfang overdragelsen er foretaget, før den nye vurdering er meddelt. Først når den nye vurdering er meddelt, er man forpligtet til at bruge denne.

Kan en prøvevurdering fra efteråret 2020 udgøre en særlig omstændighed?

I efteråret 2020 blev der gennemført prøveejendomsvurderinger med skæringsdato 1. januar 2019 for 50.000 ejendomme. Gennem denne prøvevurdering er der hermed en indikation på, hvilken værdi ejendommen vil sættes til i det kommende ejendomsvurderingssystem. Spørgsmålet er, om en sådan prøvevurdering kan udgøre en særlig omstændighed.

Det er udmeldt i et styresignal, at en sådan prøvevurdering ikke er en særlig omstændighed. Den pågældende ejendomsejer har ikke fået meddelt en egentlig ny vurdering og har ikke haft muligheden for at sige fra over for prøvevurderingen. Prøvevurderingen kan derfor ikke udgøre en særlig omstændighed.

Kan den generelle prisstigning på fast ejendom eller en høj afkastprocent på fast ejendom udgøre en særlig omstændighed?

I en række situationer er de videreførte ejendomsvurderinger lave i forhold til den markedspris, der er på ejendomsmarkedet. Dette hænger nøje sammen med, at der har været en gunstig udvikling i priserne på fast ejendom i den sidste årrække. Det kan således på forskellige markeder konstateres, at handelsværdien af ejendomme – både beboelse og erhverv – i visse områder af landet har udviklet sig meget mere end de videreførte vurderinger. Som konsekvens af dette vil en overdragelse til en videreført vurdering også medføre en ganske væsentlig afkastprocent, hvis man udlejer den pågældende ejendom.

Højesteret har i en dom fra foråret 2021 konkluderet, at det er forvaltningen, der bærer risikoen for, at man har videreført vurderingen. At vurderingerne derfor ikke svarer til de markedskonforme vilkår, er et positivt tilvalg og dermed forvaltningens risiko. Hverken den generelle prisstigning eller en høj afkastprocent på en ejendom kan derfor udgøre en særlig omstændighed.

Vil du vide mere?

Har du spørgsmål til 15 %/20 %-reglen eller generelt til det nye værdiansættelsescirkulære, er du altid velkommen til at kontakte vores specialister. Hos DAHL har vi indgående viden og stor erfaring med at rådgive i forbindelse med både gavetransaktioner og arvesituationer.