Retsgrundlaget for beskatning af ejerbolig m.v.

Beskatning af avance ved salg af ejendomme, der tjener til bolig, reguleres i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 8, som sædvanligvis er betegnet som parcelhusreglen. Reglerne om skattefrihed for avance ved salg af ejendomme, der har tjent til privat bolig, er opstået på baggrund af et ønske om at fritage den private bolig for beskatning. Det følger af EBL § 8, at fortjeneste ved salg af et- eller tofamilieshuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes i skatteyderens skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

Når man sælger sin ejendom, er det oftest begrundet i et ikke-økonomisk hensyn som f.eks. køb af ny bolig, flytningen til ny by, familieforøgelse eller lignende. Når man i forbindelse med salg af sin ejendom realiserer en fortjeneste, er dette derfor ikke nødvendigvis et udtryk for en øget skatteevne.

Indholdet af beboelseskravet

Som det fremgår ovenfor, er det en betingelse, at beboelseskravet er opfyldt, før der kan opnås skattefrihed. Det er tilstrækkeligt, at ejendommens ejer eller dennes husstand har benyttet ejendommen som bolig på et tidspunkt i ejerperioden. Det er derfor ikke en betingelse for skattefrihed, at ejeren eller dennes husstand bebor ejendommen på afståelsestidspunktet. Hvis ejeren, efter selv at have beboet ejendommen, vælger at udleje ejendommen, vil der derfor fortsat kunne opnås skattefrihed ved afståelse.

EBL opstiller alene krav om, at huset eller lejligheden har tjent som bolig for overdrageren. Retspraksis opstiller et yderligere krav om, at overdrageren på tidspunktet for afhændelsen skal have haft en aktuel og reel bolig i ejendommen.

Dette er blandt andet relevant i forhold til forældrekøbslejligheder, hvor forældrene køber en lejlighed og lejer denne ud til deres barn. I en sag fra 2017 havde et forældrepar erhvervet en lejlighed og udlejet den til deres barn, og lejligheden havde derfor tjent til barnets bolig. Efter lejemålets ophør blev lejligheden overdraget til barnet og herefter solgt videre til tredjemand. I denne afgørelse fandt landsretten ikke, at parcelhusreglen kunne anvendes, og avancen ved salget blev derfor anset som skattepligtig. Dette var begrundet i, at skattefriheden efter parcelhusreglen er betinget af, at lejligheden har tjent til bolig for ejeren i en del af eller i hele ejerperioden. Da lejemålet var ophørt, inden barnet overtog lejligheden, havde lejligheden altså ikke tjent til barnets bolig i barnets ejerperiode, og beboelseskravet i parcelhusreglen var derfor ikke opfyldt. Det var derfor uden betydning, at barnet på et tidligere tidspunkt havde haft bopæl i lejligheden, da barnet på beboelsestidspunktet blot var lejer af lejligheden. Der kan derfor ikke opnås skattefrihed ved afståelse af en lejlighed, hvis erhvervelsen alene har været med henblik på at opnå en skattefri ejendomsavance ved videresalg.

Ligeledes fandt landsretten i en sag, hvor ejeren af en ejerlejlighed havde lejet denne ud til sin mor, og hvor skatteyderen i en periode havde meldt folkeregisteradresse på ejerlejligheden, at beboelseskravet ikke var opfyldt, og at avancen ved salg af lejligheden derfor var skattepligtig. Dette var med baggrund i, at lejligheden ikke havde tjent til reel beboelse for skatteyderen, og at tilmeldingen til folkeregisteret alene var med henblik på at opnå skattefrihed ved senere afståelse af lejligheden.

Beboelsens varighed

Der er ikke et krav til, hvor længe ejeren eller dennes husstand skal have beboet ejendommen, før der kan opnås skattefrihed efter parcelhusreglen. Dog viser retspraksis, at der ved vurderingen alligevel lægges vægt på beboelsesperiodens udstrækning, og det er derfor et element, der vil indgå i en samlet vurdering af, hvorvidt beboelseskravet kan anses som opfyldt.

I en sag, hvor sagsøgeren havde erhvervet en ejerlejlighed i forbindelse med samlivsophævelse, fandt retten, at avancen opnået i forbindelse med et efterfølgende salg af ejerlejligheden var skattepligtigt, da det ikke var dokumenteret, at opholdet havde karakter af reel permanent beboelse og ikke blot midlertidigt ophold. I denne sag havde sagsøgeren erhvervet ejerlejligheden i maj 2005 og flyttede straks herefter ind i lejligheden. Allerede i oktober 2005 flyttede sagsøgeren dog igen ud af lejligheden og tilbage til sin hustru i deres tidligere fælles bopæl. Retten lagde i denne sag altså vægt på, at erhvervelsen af ejerlejligheden var sket med henblik på at have en bolig i tilfælde af samlivsophævelse.

I en lignende sag fandt retten, at en avance ved salg af en ejendom, som skatteyderen havde beboet i syv måneder ligeledes måtte anses som skattepligtig, da retten fandt, at der ikke var tale om en reel bopæl. Skatteyderen havde erhvervet ejendommen i Horsens og havde i den forbindelse tilmeldt sin folkeregisteradresse i ejendommen. Efter syv måneder flyttede skatteyderen dog tilbage til sin tidligere adresse, hvor ægtefællen fortsat havde adresse. Der blev ligeledes lagt vægt på, at skatteyderen i perioden, hvor denne havde haft folkeregisteradresse i ejendommen, fortsat havde drevet sin virksomhed fra ægtefællens adresse. Der blev endvidere lagt vægt på, at ejendommen var erhvervet den 1. marts 2003, og at der var indledt salgsbestræbelser allerede den 13. august 2003. Retten fandt derfor ikke, at det var tilstrækkeligt bevist, at skatteyderen havde haft reel bopæl i ejendommen.

På denne baggrund kan det altså udledes, at selvom der i parcelhusreglen ikke er indeholdt et faktisk krav om beboelsesperiodens varighed, indgår dette som et væsentligt krav i den samlede vurdering. Hvis skatteyderen alene har ejet ejendommen i en kort periode, og dette ses i sammenhæng med, at skatteyderen har haft rådighed over sin tidligere bopæl eller flytter tilbage til sin tidligere adresse, vil parcelhusreglen formentligt ikke kunne anvendes, og en avance vil derfor anses som skattepligtig.

Delvis udlejning af boligen

Når parcelhusreglen indeholder et beboelseskrav, opstår spørgsmålet, om der tillige kan opnås skattefrihed, når en del af boligen har været udlejet, og ejeren derfor alene har anvendt en del af boligen til beboelse.

Landsskatteretten har taget stilling til dette spørgsmål. Landsskatteretten har i en sag, hvor ejeren alene rådede over 70 m² af en ejendom med et boligareal på 286 m², fastslået, at parcelhusreglen er anvendelig, og at beboelseskravet derfor er opfyldt, selvom ejeren ikke kan råde over hele boligen. Det er derfor ikke et krav, at skatteyderen skal råde over hele boligen, førend denne er omfattet af skattefriheden.

Beskatning ved salg af sommerhus

EBL indeholder en tilsvarende mulighed for, at sommerhusejendomme og lignende kan afhændes uden beskatning. For at der kan opnås skattefrihed, stilles der krav til, at sommer- og fritidsboligen skal have været anvendt til private formål. Det er dermed en betingelse, at sommerhuset i ejerperioden har været anvendt helt eller delvist til privat benyttelse. Hvis man erhverver et sommerhus alene med henblik på udlejning, kan der derfor ikke opnås skattefrihed ved afståelse.

Det er derfor ikke en betingelse, at sommerhuset anvendes til privat formål på salgstidspunktet.

Kontakt DAHL

Har du spørgsmål til parcelhusreglen, herunder til indholdet af beboelseskravet, er du velkommen til at kontakte vores specialister.