Nyheder

Eksklusion af andelshaver

Nye domme i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret belyser andelsboligforeningers mulighed for eksklusion af medlemmer på grund af vanrøgt og på grund af støjende og generende adfærd.

Det sker desværre, at en andelsboligforening må ekskludere et af sine medlemmer, hvis medlemmet ikke følger de regler, der er gældende for foreningen.

Flere forhold kan begrunde eksklusion af et medlem. De mest almindelige forhold, der kan begrunde eksklusion, er:

  • Manglende brug af lejligheden
  • Manglende betaling af boligafgift og andre skyldige ydelser
  • Grov tilsidesættelse af medlemmets vedligeholdelsespligt
  • Tilsidesættelse af husorden

Særligt de sidste to punkter rejser problematikker, da bestyrelsen her står over for den udfordring at skulle vurdere, hvornår grov tilsidesættelse af vedligeholdelsespligten eller husordenen kan begrunde eksklusion. To nye landsretsafgørelser belyser netop dette.

Eksklusion som følge af vanrøgt af lejlighed

Af denne afgørelse fremgår det bl.a., at der var skrald over det hele i medlemmets lejlighed. Der var under sagen ført seks vidner, der alle var naboer til det ekskluderede medlem. De udtalte, at medlemmets manglende oprydning forårsagede lugtgener, der var så voldsomme, at de var nødsaget til flere gange dagligt at lufte ud i deres egen lejlighed, ligesom naboerne som følge heraf havde store problemer med bananfluer, biller og andre små dyr.

Formanden for foreningen, der havde besigtiget lejligheden, udtalte, at lejligheden ikke var egnet til beboelse på grund af de stærke lugtgener, at der var råd i gulve og vindueskarme, og at foreningen i året op til eksklusionen havde modtaget over 20 klager fra beboere, der var generet af lugten.

Desuden havde der været en vandskade i medlemmets lejlighed. Medlemmet havde nægtet at lukke en vvs-installatør ind i lejligheden, da medlemmet selv mente at have foretaget udbedring af skaden. Imidlertid forårsagede vandskaden, at loftet i lejligheden nedenunder var flækket og bulet.

Landsretten fandt på baggrund af vidneforklaringerne, at der vedvarende havde været problemer med manglende rengøring og alvorlige lugtgener i et sådant omfang, at der var tale om vanrøgt jf. foreningens vedtægter § 21, stk. 1, nr. 4:

”Nr. 4. Når et medlem gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet.”

Eksklusion som følge af overtrædelse af husordenen

Her havde foreningen i en del år modtaget klager over medlemmet. Klagerne gik navnlig på, at medlemmet var støjende og udviste en generende adfærd over for andre andelshavere.

Under sagen blev fem naboer afhørt, der bl.a. udtalte, at de mange gange havde oplevet, at medlemmet på alle tidspunkter af døgnet og i flere timer trampede i gulvet, smækkede med dørene, kastede med ting og flere gange havde hoppet rundt i sin lejlighed og i opgangen og havde råbt og skreget.

Beboerne havde på fornemmelsen, at det var helt almindelig dagligdags larm - såsom et barn der græd - der kunne fremkalde denne adfærd hos medlemmet. Det hele eskalerede, da en beboers børn på 2 og 5 år var ude i opgangen. Her overfusede medlemmet de to drenge ved bl.a. at kalde dem ”små psykopater”.

Foreningen havde gentagne gange indskærpet husordenen over for medlemmet og havde også indkaldt medlemmet til et dialogmøde med deltagelse af en mægler og rådgiver fra kommunen. Dialogmødet var uden resultat, og bestyrelsen traf herefter beslutning om eksklusion af medlemmet.

Af afgørelsen fremgår det, at medlemmets adfærd skabte utryghed for de andre beboere og var udtryk for en uacceptabel adfærd. Ligeledes lagde retten vægt på karakteren og hyppigheden af forholdene, som i det væsentligste blev underbygget af de afgivne vidneforklaringer. Retten fandt det desuden ikke godtgjort, at medlemmet havde været udsat for støj, som berettigede medlemmet til den udviste adfærd.

Retten fandt herefter, at bestyrelsens beslutning om eksklusion var berettiget jf. foreningens vedtægter § 23, stk. 1, nr. 4, der var enslydende vedtægtsbestemmelsen i ovenstående afgørelse.

Konklusion

Ved eksklusion som følge af forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet, er det ikke er muligt generelt at sige med sikkerhed, hvornår forholdet er af en sådan karakter, at eksklusion er berettiget.

Dog kan det udledes af de to afgørelser, at foreninger i sager om eksklusion skal føre et sikkert bevis for, at forholdet (f.eks. generende adfærd) er foregået og har en karakter, der kan begrunde eksklusion. I de to ovennævnte afgørelser førte foreningerne flere end fem vidner, der alle bekræftede forholdet.

Afsluttende skal det understreges, at eksklusion af et medlem er så indgribende, at der er strenge krav til dokumentation og formalia. Det må derfor anbefales, at bestyrelsen i andelsboligforening altid rådfører sig med en advokat, inden ekskluderingsprocessen igangsættes.

Tilmeld dig nyt fra DAHL

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information