Nyheder

Sagen om +/- 15%-reglen afgjort i Højesteret

Højesteret har den 8. marts 2016 afsagt kendelse i en principiel sag om værdiansættelse af fast ejendom i forbindelse med opgørelse af boafgift.

Ved kendelsen stadfæster Højesteret landsrettens kendelse fra februar 2015, hvorefter SKAT får medhold i, at de arveudlagte ejendomme skal undergives en sagkyndig vurdering af en person udmeldt af skifteretten.

Vurdering af dommen

Højesteret opretholder 15%-reglen med dommen. Hovedreglen er fortsat, at fast ejendom kan arveudlægges indenfor en margin på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

15%-reglen kan naturligvis herudover anvendes ved overdragelse i levende live inden for den gaveafgiftspligtige personkreds. Dette sidstnævnte berøres ikke i dommen, men følger bl.a. af SKM 2007.431 LSR.

Den pågældende hovedregel kan alene brydes, hvis der foreligger de ”særlige omstændigheder”. I kraft af Højesterets henvisning til skifterettens præmisser er skifterettens præmisser centrale, når rammen for, hvad der er ”særlige omstændigheder”, skal fastlægges.

Skifteretten angiver flere situationer, hvor dette er opfyldt:

(i) hvis ejendommen har været vurderet,

(ii) hvis ejendommen kort tid efter overtagelsen sælges til tredjemand til en helt anden pris end den er udlagt til,

(iii) den fastsatte værdi i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen, og

(iv) den konkrete situation – hvor ejendommene efter overtagelsen belånes til værdier, der er større end de respektive overtagelsesværdier sammenholdt med, at arvingen der har udtaget ejendommene har givet arveafkald på 2,1 mio. til fordel for boet.

Med dommen synes der at være sket en væsentlig afklaring af retstilstanden og dermed ikke mindst forudsigeligheden ved brug af reglerne.

Sagen

I den pågældende sag var to ejendomme, en erhvervsejendom og en beboelsesejendom, under en bobehandling udlagt til en arving for værdier, som ikke afveg med mere end 15 % fra den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Arvingen overtog ifølge skøderne de to ejendomme pr. 1. juli 2013.

Erhvervsejendommen var udlagt til arvingen for 5.750.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 udgjorde kr. 5.050.000. Af driftsregnskaberne for erhvervsejendommen fremgik, at ejendommen gav et årligt overskud i størrelsesordenen 875 - 1.000 tkr. før vedligeholdelsesudgifter og renteudgifter. Beboelsesejendommen var udlagt for 2.000.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. oktober 2011 kr. 2.250.000. I august 2013 – straks efter arveudlægget – blev der optaget nye realkreditlån i begge ejendomme for et beløb der indikere, at ejendommene har en højre værdi end udlægsværdien.

SKAT havde i april og maj 2014 anmodet boet om at redegøre for værdiansættelsen af boets ejendomme og herunder oplyse, om driftsresultatet af boets udlejningsejendom havde påvirket værdiansættelsen. SKAT havde endvidere bedt boet oplyse, om der under boets behandling var foretaget vurdering af boets ejendomme.

Boet havde imidlertid ikke besvaret SKATs henvendelser.

Under sagens behandling ved skifteretten blev det oplyst, at der ikke var foretaget vurdering af boets ejendomme under boets behandling, men at værdiansættelsen af ejendommene var foretaget ud fra cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret) vedrørende værdiansættelse af ejendomme i familieforhold.

Den arving, hvortil de to ejendomme skulle udlægges, havde i juni 2013 givet delvis arveafkald, idet den anden arving efter afdøde ifølge arveafkaldet forlods skulle arve 2.100.000 kr.

SKATs vurdering

Ud fra en afkastbetragtning var der efter SKATs opfattelse grund til at formode, at erhvervsejendommens handelsværdi var højere end den af boet udlagte værdi på kr. 5.750.000. Denne formodning blev efter SKATs opfattelse yderligere bestyrket af, at der i august 2013 – umiddelbart efter arvingens overtagelse af ejendommen - var optaget lån i Nykredit på i alt kr. 3.616.000. Nykredit måtte således have vurderet ejendommens handelsværdi til mere end kr. 5.750.000, som er fastsat af boet, idet den maksimale belåningsprocent på erhvervsejendomme udgør 60 %.

I den private beboelsesejendom var der i august 2013 optaget lån i Nykredit på kr. 1.920.000. Den maksimale belåningsprocent på beboelsesejendomme udgør 80 %, og Nykredit måtte således efter SKATs opfattelse have vurderet ejendommens handelsværdi væsentligt højere end kr. 2.000.000, der var fastsat af boet.

SKAT stillede spørgsmålstegn ved, om de af boet udlagte værdier for ejendommene svarede til handelsværdien.

Efter SKATs opfattelse var der en begrundet formodning om, at handelsværdien af boets ejendomme var højere end de værdier, som boet havde fastsat – en formodning, der ifølge SKAT blev bestyrket af, at den pågældende arving havde givet arveafkald, således at den anden arving forlods skulle arve 2.100.000 kr.

SKAT anmodede derfor skifteretten om at udmelde en sagkyndig til at foretage vurdering af ejendommens handelsværdi.

Skifterettens kendelse

Skifteretten imødekom SKATs anmodning om sagkyndig vurdering.

Skifteretten konstaterede indledningsvist, at hvis boets værdiansættelse omregnet til kontantværdi er 15% højere eller lavere end senest offentlige vurdering, skal denne værdiansættelse i henhold til værdiansættelsescirkulæret som hovedregel lægges til grund ved beregning af boafgift.

Værdiansættelsen inden for +/- 15% af kontantværdien kan imidlertid fraviges, for eksempel, hvis ejendommen har været vurderet, ejendommen kort tid efter overtagelsen sælges til tredjemand, eller hvis den fastsatte værdi af ejendommen i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen.

Skifteretten fandt, at boet ikke kunne støtte ret på værdiansættelsescirkulærets bestemmelse om, at ejendommene i boopgørelsen kan ansættes til +/- 15% af den seneste ejendomsvurdering. Skifteretten henviste herved til, at begge ejendomme efter overtagelsen i boperioden i forbindelse med optagelse af realkreditlån var blevet "vurderet" til mindsteværdier, der var større end de respektive overtagelsesværdier. Dette sammenholdt med, at arvingen, der havde udtaget ejendommene, havde givet arveafkald på 2.100.000 kr., førte efter skifterettens opfattelse til at, værdien af ejendommene i boopgørelsen var mindre end den værdi, som arvingerne havde anvendt ved bodelingen.

Som følge heraf imødekom skifteretten anmodningen fra SKAT om sagkyndig vurdering af ejendommene.

Boet kærede kendelsen til landsretten.

Landsrettens kendelse

Boet støttede kæren på, at der efter boets opfattelse består et retskrav på at få godkendt en værdiansættelse inden for +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering i overensstemmelse med cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret). Boet gjorde i den forbindelse også gældende, at retskravet fulgte af en fast administrativ praksis.

Landsretten stadfæstede skifterettens kendelse.

I begrundelsen anførte landsretten, at der ikke er grundlag for at fastslå, at værdiansættelsescirkulærets bestemmelser i sig selv giver boet et retskrav på at få godkendt sin værdiansættelse af de to ejendomme. Landsretten fandt det heller ikke godtgjort, at der er en fast administrativ praksis om, at en sådan værdiansættelse skulle accepteres af SKAT.

Højesterets kendelse

Højesteret stadfæster landsrettens kendelse.

Højesteret fastslår indledningsvist, at aktiver og passiver i dødsboer efter boafgiftslovens § 12, stk. 1, ansættes til deres handelsværdi. Skattemyndighederne kan efter § 12, stk. 2, ændre boets værdiansættelse eller anmode skifteretten om at udmelde sagkyndige til at foretage vurdering efter dødsboskiftelovens § 93, hvis værdiansættelsen ikke er baseret på en sagkyndig vurdering, og myndighederne finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien.

Højesteret konstaterer, at værdiansættelsescirkulærets bestemmelser for så vidt angår fast ejendom skal lægges til grund ved beregning af arve- og gaveafgiften, og at dette indebærer, at SKAT skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret finder herefter, af de grunde, som skifteretten har anført, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at SKATs anmodning om sagkyndig vurdering af ejendommene skal imødekommes.

Højesteret fandt – ligesom landsretten – ikke, at det er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af SKAT.

Tilmeld dig nyt fra DAHL

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information