AB 18 - Sikkerhedsstillelse og forsikring
I vores gennemgang af de nye almindelige betingelser inden for byggeriet, er vi i denne uge nået til vilkår om entreprenørens og bygherres sikkerhedsstillelse samt forsikringsvilkår. For alle tre dele gælder, at vilkårene i det store og hele svarer til de hidtil anvendte, idet de dog alle tre har undergået et ”servicetjek” og er blevet præciseret og modificeret på enkelte punkter.
Entreprenørens sikkerhedsstillelse (arbejdsgaranti)
Bestemmelsen om entreprenørens sikkerhedsstillelse findes nu i AB 18 § 9. I de nye betingelser opretholdes det hidtil gældende system, hvorefter entreprenøren skal stille garanti svarende til:
- 15 % af entreprisesummen (uden moms), mens byggeriet pågår
- 10 % fra aflevering og indtil mangler påpeget ved 1-års gennemgang er udbedret, og
- 2 % i perioden herefter indtil mangler påpeget ved 5-års gennemgang er udbedret
Når vi ser på vilkårenes hidtidige anvendelse, er det værd at påpege, at entreprenørens sikkerhed nedskrives fra 15 % til 10 %, i det øjeblik bygherre ved aflevering modtager byggeriet. Dette gælder uagtet, at der ved aflevering måtte påpeges mangler, som entreprenøren skal udbedre efter aflevering. Det er først ved nedskrivning efter udbedring af mangler påvist ved 1-årsgennemgang og ved ophør efter 5 år, at bygherrens accept af nedskrivning (ophør) er påkrævet.
Der er dog rokket lidt ved systemet. Hidtil har bygherren ved aftale om ekstraarbejder kunne kræve, at entreprenøren stillede supplerende sikkerhed. Denne mulighed er nu bortfaldet. Derimod kan bygherre (senest ved afleveringsforretningen) forlange, at beregning af garantiens størrelse ved nedskrivning fra 15 % til 10 % skal beregnes af entreprisesummen med tillæg af ekstraarbejder (og fradrag for mindreydelser). Derved sikres bygherre også mangelgaranti for ekstraarbejder. Måtte størrelsen af garantien, beregnet som 10 % af entreprisesum med tillæg af ekstraarbejder, være større end 15 % af entreprisesummen, er bygherre dog ikke berettiget til at kræve supplerende garanti.
De nye betingelser ændrer heller ikke på, at sikkerheden for leverancer alene udgør 10 % af købesummen, ligesom sikkerheder skal fremskaffes gennem betryggende pengeinstitutsgaranti, kautionsforsikring eller lignende betryggende måde.
Som noget nyt kan bygherren i sit udbud angive, at en sikkerhedsstillelse ophører ved aflevering. Denne mulighed er tiltænkt selvstændige entrepriser, hvor det ikke giver mening at opretholde en sikkerhed i 5 år. Dette ville f.eks. være tilfældet, såfremt indretning og drift af byggeplads eller stilladser er udbudt som selvstændige entrepriser. Bestemmelsen forekommer velovervejet, da opretholdelse af garanti i 5 år i sådanne tilfælde både er besværligt og forbundet med omkostninger for begge parter. Derimod kan alene tiden vise, om arbejder fremover vil blive udbudt således, at dette begrunder et selvstændigt vilkår herom.
Ved revisionen af de almindelige betingelser er der videre taget hånd om flere ”dagligdags” praktiske problemer. For det første fremgår det nu klart, at ophæver entreprenøren entrepriseaftalen og iværksætter bygherre ikke inden 3 måneder herefter tvistløsning om ophævelsens berettigelse, bortfalder garantien. For det andet kan der nu indgives begæring om sagkyndig beslutning om, hvorvidt en garanti er nedskrevet, eller om den i det hele taget fortsat består. Denne mulighed vil forbedre entreprenørens muligheder for at ”slippe af med” ældre garantier, der ikke nedskrives eller ophører, blot fordi bygherre ikke reagerer på entreprenørens forespørgsler om kvittering herfor.
Vilkårene tillægger garantistiller visse rettigheder til at kunne virke som part i tilfælde af entreprenørens konkurs.
Endeligt er det fastsat, at garantistiller nu specifikt skal bekræfte, at uenighed om udbetaling fra garantien, kan afgøres gennem Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed, bl.a. ved en sagkyndig beslutning. Denne tiltrædelse fra garantistiller medfører, at garantistiller ikke, som efter de hidtidige regler, vil kunne afvise at udbetale fra garantien, såfremt der foreligger afgørelse herom fra en sagkyndig eller en voldgiftsret.
Bygherres sikkerhedsstillelse (betalingsgaranti)
Som for entreprenørens sikkerhedsstillelse, er der også for bygherrens alene tale om justeringer. Det er fortsat alene private bygherrer, der skal stille garanti. Offentlige bygherrer og nu også almene boligorganisationer skal ikke stille garanti.
Den private bygherre skal også som noget nyt stille garanti senest 8 arbejdsdage efter indgåelse af entrepriseaftale.
Da AB 18 også finder anvendelse i aftaleforholdet mellem en hoved- eller totalentreprenør og en underentreprenør, forventes bestemmelsen oftere fraveget end anvendt. Det er vel næsten helt fast praksis, at hoved- og totalentreprenører kun stiller garantier overfor underentreprenører og leverandører, hvis det på alle måder er udelukket at undgå det.
Størrelsen af bygherrens garanti udgør fortsat 3 måneders gennemsnitsbetalinger, dog mindst 10 % af entreprisesummen. Det er derimod nu fastsat, at garantien ophører, når entreprenøren har sendt slutopgørelse og ikke har ubetalte krav.
I modsætning for bygherrens ret ved ekstraarbejde, kan entreprenøren kræve supplerende sikkerhed ved ekstraarbejder.
Hertil gælder tilsvarende regler, som ved entreprenørens garantier om garantistillers muligheder for at indtræde som part ved en tvisbehandling og om garantistillers pligt til at acceptere tvistløsning gennem voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed.
Fælles om krav om udbetaling (garantikald) om mulighed for at forhindre dette
Bestemmelserne om, at ønsker en part udbetaling fra en garanti, skal denne sende krav herom til garantistiller og den part, der er stillet garanti på vegne af. Udbetalingsanmodningen skal være specificeret således, at det klart fremgår, hvad det krævede dækker.
Ønsker den part, der er stillet garanti på vegne af, at forhindre udbetalingen, skal der inden 10 arbejdsdage fra modtagelse af udbetalingsanmodningen iværksættes foranstaltning til forhindring heraf. Sådanne foranstaltninger indførtes ved AB 92 til at være det særlige system (§ 46), hvorefter der gennem voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed skulle udpeges en sagkyndig, der træffer afgørelse om udbetaling.
Systemet er opretholdt, men detaljer er dog ændret. Mest iøjnefaldende er, at verserer der allerede en voldgiftssag mellem parterne, kan der ikke iværksættes en sagkyndig beslutning. Spørgsmålet kan i stedet indbringes for voldgiftsretten, der beslutter om udbetalingsspørgsmålet skal afgøres med det samme, eller afvente voldgiftssagens afgørelse. Det iøjnefaldende ligger i, at efter de hidtidige regler måtte voldgiftsretten slet ikke gøres bekendt med udfaldet af en sagkyndig beslutning, da dette alene er en foreløbig afgørelse truffet på et ufuldstændigt grundlag. Der var derved risiko for, at retten ville blive påvirket af resultatet. Sådan risiko er siden 1992 åbenbart forsvundet.
I vores artikelrække kommer vi senere ind på tvistløsninger, herunder procedurer. Vi vil i den forbindelse også gå nærmere ind i procedure ved sagkyndige beslutninger.
Forsikringer
Det er ved AB 18 § 11 fastslået, at bygherre forsikrer byggeriet. Bygherres forsikringspligt er begrænset til, at bygherre alene er pligtig til at tegne ”sædvanlig brand- og stormskadeforsikring”. Da dækningsområdet på en sådan forsikring er relativt snævert, bør det i enhver byggesag overvejes nøje, om forsikring af byggeriet skal udvides. Dette sker typisk ved en entrepriseforsikring (en all-risk forsikring). I så fald bør videre vurderes, hvilket dækningsomfang denne bør have. Skal f.eks. eksisterende bygninger medforsikres, skal den tegnes med dækning for bygherres ansvar mv.
Som konsekvens af, at det påhviler bygherre at tegne forsikringen, påhviler det nu også bygherre at betale eventuel selvrisiko. Dette giver isoleret set mening, da bygherre selv vælger størrelse af selvrisiko, i forhold til forsikringsselskabets krav på præmie.
Endeligt fastslås nu, at entreprenører og deres eventuelle underentreprenører automatisk er sikrede på bygherrens forsikringspolice. Det er således ikke længere nødvendigt at anmode bygherren (og forsikringsselskabet) om at blive dette.
Foruden bygherrens pligt til at tegne ”sædvanlig brand- og stormskadeforsikring”, skal entreprenøren fortsat have en sædvanlig erhvervsansvarsforsikring. Som noget nyt skal denne forsikring også omfatte produktansvar. Denne pligt skal ses i sammenhæng med AB 18 § 54, hvorefter entreprenørens ansvar for produktansvarsskader begrænses til dækningen på den omhandlede forsikring.
Der er næppe tvivl om, at det er hensigten med denne ansvarsbegrænsning at værne entreprenører mod de betydelige tab, som f.eks. et materialesvigt vil kunne medføre. Det er sandsynligvis skellet til de meget store værdier og tab, der kommer i kølvandet på anvendelsen af MgO-plader. Spørgsmålet er, om entreprenøren reelt gives et brugbart værn ved at blive sikret mod produktansvarsskader, da entreprenøren i samme situation oftest vil have betydelige forpligtigelser, som følge af mangelfuld ydelse.
Vores AB 18-artikel i næste uge
Med denne artikel er vi kommet gennem aftalegrundlag og parternes bi-forpligtigelser i form af garantier og forsikringer. I næste artikel er vi nået frem til udførelsen af entreprisen, herunder som entreprenørens ydelser og ikke mindst om, hvorfor en så lille ændring af ordet ”eller” til ordet ”og” har endog en særdeles omfattende betydning.
Har I tilstrækkeligt kendskab til de nye betingelser i AB 18?
Vi udgiver hver fredag et fagligt indlæg, som sætter fokus på ændringerne i et eller flere afsnit af AB 18. Du får vores bud på, hvordan de pågældende bestemmelser får praktisk indflydelse på kontrakter og forløb af byggesager.
Har du konkrete spørgsmål til de nye standardvilkår, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister.
Artikelserie:
11. okt. 2018: Nye aftalevilkår er klar til byggeriets parter
9. nov. 2018: AB 18 - Skal standarddokumenter revideres?
16. nov. 2018: AB 18 - Nye bestemmelser om bygherrens udbud og entreprenørens tilbud
7. dec. 2018: AB 18 - Opstramning af kravene for entreprenørens ydelse
14. dec. 2018: AB 18 - Digitale bygningsmodeller
21. dec. 2018: AB 18 - Entreprenørprojektering
11. jan. 2019: AB 18 - Ændringer og ekstraarbejder