Er man ejer af en ejendom, der er i risikozonen for en omklassifikation, er der to ting, man skal forholde sig til.

For det første skal man forholde sig til, om man har indsigelser imod et forslag om at omklassificere en ejendom, f.eks. fra landbrug, gartneri, frugtplantage, skovbrug m.v. til ejerbolig eller erhverv. Skal man kommentere på det forslag, der foreligger? Og når der træffes en afgørelse, skal man så klage over afgørelsen?

For det andet skal man forholde sig til omklassifikationen, da denne har den følgevirkning, at man kan gøre brug af overgangsreglen i EVL § 83. Sker der en forandring af ens ejendom, enten fra landbrug, gartneri, frugtplantage, skovbrug m.v. til ejerbolig, eller modsat fra ejerbolig til landbrug eller skovbrug, kan man påberåbe, at man vil forblive under den oprindelige kategorisering, så længe man er ejer af ejendommen. Hvilke elementer skal man inddrage i den vurdering, der skal foretages?

1. Realitetsvurdering

Det første, man skal foretage sig, er en konkret og reel vurdering af, hvad det er for en ejendom, man er ejer af. Hvis forslaget til ændring af kategoriseringen er et korrekt forslag, og den afgørelse, der efterfølgende derfor måtte træffes, også er korrekt, så kan man ikke gøre yderligere i relation til den selvstændige beslutning, der er truffet efter EVL § 83 a. Når man skal foretage denne vurdering, kan man eventuelt tage afsæt i styresignalet SKM 2023.149 SKTST, der i detaljer angiver de juridiske rammer for, hvornår en ejendom kategoriseres som landbrug, og hvornår den ikke kategoriseres herunder.

Hvis omkategoriseringen er korrekt, er det naturligvis ikke relevant at komme med hverken indsigelser eller klage over afgørelse efter EVL § 83 a. I så fald må man nøjes med at overveje, hvorvidt man vil gøre brug af overgangsreglen i EVL § 83.

2. Ejendomsværdiskatten

Det næste element, man kan lade indgå i vurderingen af, om man skal klage eller bruge overgangsreglen i EVL § 83, er, hvilken ejendomsværdi man kommer til at betale. På den pågældende ejendomstype er der en ejerbolig, og der vil derfor skulle betales ejendomsværdiskat. Dette gælder, uanset hvilken ejendomstype man har. Den ejerbolig, der skal fastsættes ejendomsværdi for, er omfattet af en norm i EVL § 16. Udgangspunktet er her, at man skal fastsætte handelsværdien. I EVL § 24, stk. 1, er dette nærmere defineret til at være ejendommens pris i fri handel. Dette gælder for fritliggende parcelhuse og andre ejerboliger. Er der tale om en ejerbolig delt på en blandet ejendom, f.eks. landbrugsejendom, skal boligdelen herpå fastsættes værdimæssigt på samme måde, jf. EVL § 30, stk. 2, altså den værdi, den pågældende bolig havde i fri handel, hvis den havde ligget som et parcelhus.

Den vurderingsnorm, der derfor skal anvendes for en ejerbolig og et stuehus på en landbrugsejendom, er således den samme. Det er derfor også vurderingen, at man kommer til den samme ejendomsværdi, uanset hvilken kategorisering ens ejendom har.

Med andre ord betyder ejendomsværdiskatten, som jo er en afledt konsekvens af ejendomsværdien, ikke noget, når man skal lave den pågældende vurdering. Dette element er et neutralt element i hele beslutningsgrundlaget.

3. Grundværdien

Grundværdien for landbrug m.v. fastsættes efter de såkaldte fremskrivningsregler for grundværdi for landbrug. Disse fremskrivningsregler brugte man også under vurderingsloven. Der sker derfor ikke nogen forandring på dette punkt ved ejendomsvurderingsloven. De værdier, der anvendes, udgør alene 33 %-40 % af handelsværdien og altså meget lave værdier på den del, som er landbrugsjord m.v. Der fastsættes naturligvis også en grundværdi for den ejerbolig, der ligger på et landbrug. Udgangspunktet er, at denne grund udgør 2.000 m², og at grundværdien herfor fastsættes efter et almindeligt kvadratmeterprincip.

Er der tale om en ejerbolig, fastsættes grundværdien ud fra et princip om, hvad grunden mest optimalt kan anvendes til og udnyttes til.

Er der tale om erhverv, sker der en yderligere optimering, nemlig sådan at man skal fastsætte grundværdien efter de principper, der i økonomisk henseende giver den mest optimale udnyttelse.

Hvis ejendommen derfor skifter karakter fra landbrug, skovbrug, gartneri, frugtplantage eller planteskole til ejerbolig eller erhverv, vil grundværdien fastsættes på et væsentligt højere niveau, nemlig til den mest økonomisk optimale anvendelsesmulighed.

Det andet element i ejendomsskatten er grundskyldspromillen. I forhold til den gældende ret udgør grundskyldspromillen mellem 16 og 34 promille for alle ejendomme pånær landbrug. Produktionsjord for landbrug foreskriver, at grundskyldspromillen skal ligge i intervallet fra 1,2-7,2 promille.

Ved den ejendomsskattelov, der træder i kraft 1. januar 2024, ændres disse intervaller. Grundskyldspromillen skal som udgangspunkt fastsættes i intervallet 0-30 promille. Grundskyldspromillen for landbrug forbliver uændret.

Summen af grundskyld i den enkelte kommune er fastfrosset frem til 2028. Fra og med 2029 kan der igen skrues på grundskyldspromillen i de enkelte kommuner.

Af det anførte følger, at grundskyldspromillen for landbrugsjord m.v. forbliver på uændret lavt niveau. Dette skal naturligvis sammenholdes med, at værdierne også forbliver på uændret lavt niveau.

Sker der omkategorisering til ejerbolig eller erhverv, vil grundværdien stige. Grundskyldspromillen vil blive den sædvanlige hovedregelspromille, og det niveau vil man forblive på. Sker der derfor en omklassifikation fra landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug til ejerbolig eller erhverv, vil det antageligvis medføre en forøgelse af ejendomsskatterne.

4. Skattefrit salg af ejendommen

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 8 kan man overdrage en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skattefrit, såfremt man har beboet ejendommen, og den er under 1.400 m² i grundplan. Den pågældende regel hjemler også større ejendomme. Der er da et krav om, at man ikke kan udstykke til selvstændig bebyggelse m.v. Hvis en ejendom er vurderet som en ejerbolig, taler meget for, at den pågældende ejendom også kan omfattes af EBL § 8.

Hvis den ikke er omfattet af vurderingen som ejerbolig, men derimod er omfattet af en vurdering som landbrug eller skovbrug, vil ejendommen typisk blive fanget af EBL § 9 om såkaldte blandede ejendomme. Denne bestemmelse giver adgang til, at man kan sælge en ejendom delvist skattefrit, nemlig for stuehusandelen.

I forhold til tidligere gældende ret har kategoriseringen efter vurderingsloven, nu ejendomsvurderingsloven, alene været et vejledende kriterium for, hvorvidt en ejendom er omfattet af enten EBL §§ 8 eller 9. Sker der omkvalifikation til erhverv, er der endda risiko for, at hele ejendommen bliver 100 % skattepligtig. Der skal foretages en realitetsvurdering af den pågældende ejendom for at fastlægge, om den samlede karakter er en ejerbolig eller en blandet benyttet ejendom. Man har med andre ord ikke retskrav på, at ejendommen beskattes efter EBL § 8, blot fordi den er vurderet som en ejerbolig.

I overgangsreglen i EVL § 83, der foreskriver, at man skal forholde sig til, om man f.eks. skal forblive under en ejerboligkategorisering eller ej, er det bl.a. nævnt, at dette kan have betydning for kategoriseringen efter ejendomsbeskatningsloven.

Det valg, man kan træffe om at forblive f.eks. som ejerbolig, gælder:

• Den aktuelle ejer af ejendommen den 1. marts 2023
• Senere ejere, der har ejet den 31. december, altså 31. december 2021, 2022 eller 2023
• Og endelig hvis en person har afstået en ejendom, men ikke har ejet den i det pågældende år den 31. december, da kan denne også vælge at sige, at man på afståelsestidspunktet har mulighed for at kategorisere ejendommen som en ejerbolig

Dette element har også en indflydelse på, om man skal klage/gøre brug af overgangsreglen.

Sker der en omklassificering til en ejerbolig, vil man være bedre stillet i forhold til at kunne sælge sin ejendom fuldstændig skattefrit efter EBL § 8.  Sker der omvendt en omklassificering fra ejerbolig til landbrug eller skovbrug, kan man blive ringere stillet.

Der er derfor også lavet en justering af EVL § 83. Er man tidligere ejer mellem 1. marts 2021 og tidspunktet for omklassifikation kan man vælge at blive, hvor man er. Det betyder, at man i forhold til f.eks. ejendomsavancebeskatningsloven og pengetanksreglen kan vælge at forblive som fx ejerbolig eller afledte konsekvenser. Denne mulighed gælder kun tidligere ejer – ikke den aktuelle ejer.

5. De værdimæssige konsekvenser af karakterskiftet

De værdimæssige overvejelser, man kan gøre sig, refererer navnlig til EVL § 83. Tænker man i første omgang EVL § 83 bort, vil der næppe være de store værdiforskelle.

Hvis ejendommen fremover vurderes som en ejerbolig og beskattes som en ejerbolig, vil en ny køber naturligvis også give handelsprisen for den pågældende ejendom som en ejerbolig.

Rubriceres ejendommen som en landbrugs- eller skovbrugsejendom, både for den nuværende ejer og for den nye køber, vil den nye køber have forudsigelighed for, hvad der skal betales i ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Værdien af den pågældende ejendom er derfor også forudsigelig.

Gør man derimod brug af overgangsreglen i EVL § 83, foreligger der principielt en latent forpligtelse på ejendommen. Gør man f.eks. gældende, at ejendommen fortsat skal vurderes som landbrug eller skovbrug, selv om det er oplagt, at den burde være vurderet som en ejerbolig, vil en ny køber skulle leve med, at ejendommen vurderes som en ejerbolig. Den skattemæssige position ved dette, herunder fremover efter den nye ejendomsbeskatningslov, jf. nærmere næste afsnit, vil derfor kunne medføre, at den værdi, man måske tror, at ens ejendom har, egentlig er lavere, fordi en ny køber fremover skal betale højere ejendomsskatter.

For at kunne sikre forudsigelighed på dette område er der i EVL § 84 hjemmel til, at man kan bede vurderingsmyndighederne om at give en udtalelse i en salgssituation om, hvilken ejendomsværdi og grundværdi der skal fastsættes for den pågældende ejendom, hvis den sælges, og den nye ejer skal leve med en ændret kategorisering.

6. Ejendomsbeskatningsreglerne

Pr. 1. januar 2024 indføres der en ny ejendomsbeskatningslov. Den pågældende lov ”fusionerer” lov om ejendomsværdiskat og lov om kommunal grundskyld. Endvidere indføres der en række overgangsordninger.

I loven fastsættes der i § 35 og følgende en rabatordning, der gælder for fysiske personers beskatning af ejerboliger, herunder ejerboliger på blandede ejendomme. Sådanne ejere vil ikke skulle betale mere i ejendomsskat og ejendomsværdiskat fra 2024, end man betalte tidligere. Der foretages konkret en beregning af dette år for år.

Den omkategorisering, der nu sker efter EVL § 83 a, sker med skæringstermin 1. marts 2021. Omklassificeringen af ejendomskategorien er derfor sket, når man rammer 1. januar 2024. Man kan kun forhindre denne omklassifikation, hvis man træffer et valg efter EVL § 83 og det valg, man træffer, er bindende fremover, herunder også i forhold til rabatordningen.

Rabatordningen gælder som nævnt for ejerboliger, herunder ejerboliger for landbrug og skovbrug.

Hvis omklassificeringen derimod går fra landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantager og skovbrug til erhverv, er situationen anderledes. Den fremtidige beskatning vil da ikke være omfattet af rabatordningen, men derimod den stigningsbegrænsningsordning, der er i ejendomsbeskatningslovens kapitel 7, §§ 44 og følgende.

På dette punkt har det stor betydning, om man enten omfattes af rabatordningen ved at blive i kategorien ejerbolig, skovbrug eller landbrug, eller om man ender i erhvervskategorien, hvor det alene er stigningsbegrænsningsordningen, der er gældende.

7. Sammenfattende om de hensyn, der spiller ind i de forskellige karakterskift

7.1. Ændring fra landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug til ejerbolig

Sker denne ændring, skal man forholde sig til disse 5 punkter:

• Ejendomsværdiskatten berøres ikke. Ejendomsværdien fortsætter på uændret niveau, og det samme gør ejendomsværdibeskatningen. Dette punkt er derfor neutralt.
• Grundværdien vil blive højere ved skiftet. Endvidere vil de promiller, man bruger, forøges væsentligt. Det pågældende skifte vil derfor medføre en væsentlig stigning i ejendomsskatten.
• Ved det pågældende skifte vil ejendommens karakter som parcelhus være mere fremtrædende, og man har et rigtig godt argument for, at ejendommen kan afstås fuldt ud skattefrit efter EBL § 8.
• Begge ejendomskategorier er omfattet af skatterabatordningen og gælder så længe, man er ejer af den pågældende ejendom. Der sker derfor ikke nogen stigning i beskatningen i årene efter 1. januar 2024.
• I relation til pengetanksreglen i f.eks. ABL § 34, der giver mulighed for at overdrage kapitalandele med succession, vil en udlejning af en ejerbolig være passiv kapitalanbringelse. Udlejning af landbrug eller skovbrug vil derimod ikke være passiv kapitalanbringelse. Ved det pågældende skifte vil mulighederne for at overdrage med succession, hvis et selskab ejer den pågældende ejendom, blive mindre.

De fem elementer, der samlet indgår, indikerer umiddelbart, at man ved denne overgangssituation stilles dårligere skattemæssigt end ved at forblive som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug. Man bør derfor nok gøre brug af overgangsreglen i EVL § 83.

7.2. Ændring af ejendommens karakter fra landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug til erhverv

Hvis denne forandring sker, medfører det følgende overvejelser på de fem parametre.

• For så vidt angår ejendomsværdiskatten er det neutralt. Om en ejerbolig er en fritliggende ejerbolig eller er en del af en blandet ejendom, er underordnet værdimæssigt. I begge situationer værdiansættes ejerboligen til handelsværdi, og man anvender samme promille, når man skal fastsætte ejendomsværdiskatten. Dette punkt er derfor neutralt.
• Grundværdien går fra at være fastsat efter en fremskrivningstabel for landbrug m.v. til at skulle fastsættes til en handelsværdi for produktionsjord. Produktionsjord vil værdiansættelsesmæssigt fastsættes ud fra en kvadratmeterpris frem for en hektarpris. Endvidere vil promillen, der bruges til at beregne ejendomsskatten med, stige fra et interval på 1,2-7,2 promille til et interval mellem 16 og 34 promille. Ejendomsskatten vil derfor antageligvis stige ganske væsentligt ifølge begge parametre.
• Ejendommen i begge kategoriseringer forbliver som en blandet ejendom. Skattemæssigt vil ejendommen derfor kunne afstås som en blandet ejendom efter EBL § 9 og i yderste konsekvens måske endda være fuldt erhvervsmæssig, alt afhængig af hvad man bruger ejerboligen til. Som udgangspunkt er det pågældende punkt neutral, da ejerboligen også er skattefri efter EBL § 9, stk. 1, for så vidt angår landbrug m.v.
• Hvis ejendommen udlejes, vil der ske en forandring i relation til pengetanksreglen. Udlejning af landbrug m.v. betragtes ikke som passiv kapitalanbringelse i de situationer eller selskaber, der er ejer af den. Udlejes der derimod almindelige erhvervsejendomme, er der tale om passiv kapitalanbringelse. Forandringen til erhverv vil derfor give et dårligere grundlag for at gøre brug af pengetanksreglen.
• Da ejendommen fremover kategoriseres som erhverv, vil ejendommen falde uden for skatterabatordningen i ejendomsbeskatningsloven. Ejendommen vil fremover alene være omfattet af stigningsbegrænsningsreglerne i ejendomsbeskatningslovens § 44 og følgende.

Skiftet over til erhverv vil som udgangspunkt ikke medføre nogen fordele for ejeren. De fleste ejere vil derfor have interesse i at påklage det pågældende forhold. Det bemærkes i den forbindelse, at der ikke i EVL § 83 er hjemmel til at påberåbe sig overgangsreglen i en situation, hvor der sker skifte til erhverv. EVL § 83 hjemler alene adgang til at påberåbe sig reglen, hvis der sker skifte fra ejerbolig til landbrug m.v. eller fra landbrug m.v. til ejerbolig.

7.3. Skifte fra ejerbolig til landbrug eller skovbrug

Ved et sådant skifte kan man på ny forholde sig til de fem parametre, der er beslutningsrelevante for, hvad man skal foretage sig.

• I begge situationer vil der foreligge en ejerbolig på ejendommen. I relation til ejerboligen er det neutralt, da værdien af ejerboligen sættes til den samme værdi, og da beskatningspromillen også er den samme. Dette punkt er derfor neutralt i beslutningsgrundlaget.
• Ved skifte fra ejerbolig til landbrug eller skovbrug sker der et fundamentalt skifte i, hvilke vurderingsprincipper der finder anvendelse. Da landbrug og skovbrug bruger fremskrivningsreglen, vil grundværdien falde væsentligt. Endvidere vil den ejendomsskat, der skal beregnes falde væsentligt, da intervallet falder fra intervallet 16-34 promille til 1,2-7,2 promille. Dette taler for at acceptere det pågældende skifte.
• Skiftet medfører, at ejendommen givetvis går fra at kunne beskattes efter EBL § 8 til at blive beskattet EBL § 9 som en blandet ejendom. Man går altså fra at kunne afstå ejendommen fuldstændigt skattefrit til, at man alene kan afstå ejendommen med en skattefri stuehusandel. Dette taler imod, at man skal acceptere det pågældende skifte.
• Udlejes den pågældende ejendom, vil udlejning af skov- eller landbrug ikke være passiv kapitalanbringelse. Sker udlejningen fra et selskab, vil selskabets kapitalandele kunne overdrages med succession i videre omfang, end hvis der var tale om udlejning af ejerboliger. Dette taler for, at man accepterer det pågældende skifte.
• I begge situationer vil der fortsat kunne opnås skatterabat for fysiske personer. Er en fysisk person ejer af ejendommen 1. januar 2024, vil der kunne opnås skatterabat på den del, der vedrører ejendomsværdi, skat og grundskyld på den del, der tilknytter sig ejerboligen. Den del, der vedrører grundværdien på jord, vil blive omfattet af en stigningsbegrænsning. I kraft af dette vil der næppe være den store forskel, om ejendommen er vurderet som den ene kategori eller den anden kategori, hvorfor dette punkt i det væsentligste er neutralt.

Et skifte fra ejerbolig til landbrug eller skovbrug er et skifte, man bør acceptere. Den volder ikke de helt store udfordringer – som udgangspunkt.

8. Sammenfatning

Ved lov 369 af 2. april 2023 og den nye EVL § 83 a har man fremrykket det tidspunkt, hvor man skal forholde sig til, om man skal gøre brug af overgangsreglen i EVL § 83. Det er en kompleks og besværlig beslutning, jf. denne artikel.

Beslutningen er ikke mindre kompleks, fordi man endnu ikke kender, hvilket niveau ens ejendom vil blive værdiansat til. Ud af i alt 1,7 mio. ejerboliger, er der kun gennemført vurderinger af 152.000 stk. De 400.000 erhvervsejendomme og 100.000 land- og skovbrug er heller ikke vurderet endnu. Når man ikke kender hverken ejendomsværdi eller grundværdi, kan det være vanskeligt at konkludere, hvad man skal gå med. Formålet med ovenstående punkter under punkt 7 er dog at kunne skitsere nogle retningslinjer herfor.

Kontakt DAHL

Har du brug for assistance, står vores specialister altid til rådighed.

Fik du læst...?

• Q&A om ejendomsvurderinger og deklarationsproceduren
• Q&A om den forlængede virkning af 2020-vurderingerne
• Hvad er Deklarationsproceduren?
• Ejendomsvurderinger: Hvilke økonomiske effekter har 2020-vurderingen?