Hvilke omkostninger kan reducere en salgspris på en ejendom?
Beskatningen af fast ejendom er i Danmark reguleret af to regelsæt, nemlig enten ejendomsavancebeskatningsloven eller en ældre bestemmelse, der giver mulighed for næringsbeskatning. Næringsbeskatning foreligger alene, hvis man har som virksomhed at handle med fast ejendom. Har man ikke som virksomhed at handle med fast ejendom, sker beskatningen af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).
SKATTEFRIT SALG AF EJENDOMME
EBL §§ 8 og 9 indeholder mulighed for, at visse ejendomme kan sælges skattefrit. De mest kendte ejendomme er parcelhuse og sommerhuse. Hvis parcelhuset og sommerhuset opfylder nærmere bestemte krav, kan de altså sælges skattefrit. Opfylder de ikke kravene, betyder det modsætningsvis, at den avance, der kan opgøres, er skattepligtig. Avancen ved salg af fast ejendom opgøres som forskellen mellem salgssummen og købesummen. Principielt er dette meget simpelt at opgøre, og så alligevel også meget komplekst. EBL indeholder en række detaljerede regler for, hvordan man især opgør købesummen.
OPGØRELSE AF SALGSSUMMEN
Den ene af de to komponenter, der indgår i avanceopgørelsen, er salgssummen. Salgssummen er typisk den sum, der er lettest at fremfinde. Man har jo typisk netop handlet ejendommen og har dermed aftaler m.v. tilgængeligt. Dette er ikke altid tilfældet, hvis man skal finde købesummen, hvis ejendommen er erhvervet for lang tid siden.
Salgssummen består principielt af to komponenter. Den første komponent er den kontante salgssum, som blev aftalt imellem parterne. Den største udfordring ved opgørelsen af denne komponent er at beregne kontantværdien. Udfordringerne herved vil ikke for nuværende blive problematiseret yderligere.
Den anden komponent er de omkostninger, der knytter sig til handlen. De fleste sælgere af fast ejendom rekvirerer bistand i forbindelse med salg af ejendommen. Det kan være bistand fra ejendomsmægler, advokat eller andre rådgivere. Overdragelsen af fast ejendom koster endvidere tinglysningsafgift. Tinglysningsafgiften andrager 0,6 % af overdragelsessummen eller ejendomsvurderingen, hvis denne er højere end overdragelsessummen + 1.660 kr. Disse omkostninger rubriceres traditionelt som omkostninger, der er accessoriske til salget og kan derfor fratrækkes salgssummen, når man skal opgøre den endelige og dermed regulerede salgssum. Omkostningerne er altså ikke såkaldte driftsomkostninger og kan ikke trækkes fra i indkomstopgørelsen i øvrigt. Omkostningerne kan kun reducere salgssummen.
Det forekommer, at sælger af fast ejendom løber ind i andre økonomiske udfordringer i forbindelse med overdragelse af fast ejendom. I den praksis, der foreligger på det skatteretlige område, er der forskellige eksempler på dette.
I det omfang fast ejendom skal overdrages, f.eks. med henblik på nedrivning, kan det være vigtigt at få lejerne i den faste ejendom ud af lejemålene. En lejer er beskyttet af lejeloven og den lejeaftale, der er indgået imellem udlejer og lejer. Det forekommer, at en sådan lejer vil have et kompensationsbeløb for at flytte noget hurtigere. Det forekommer også, at det koster rådgivningskræfter at få sådanne tiltag på plads. I en afgørelse for nogle år siden fastslog Landsskatteretten, at sådanne omkostninger havde sammenhæng med salget, også selv om det skete et stykke tid, før salget blev gennemført. Med andre ord kunne disse omkostninger reducere salgssummen og dermed den endelige ejendomsavance.
MANGELSKRAV
I praksis forekommer det også, at den ejendom, der sælges, kan være behæftet med mangler af en eller anden slags. Indimellem verserer der retssager om sådanne sager. Anskues en sådan retssag fra sælgersynsvinklen, kan resultatet af en sådan retssag medføre, at sælger kommer til at betale et beløb til køberen af fast ejendom, enten som et erstatningsbeløb eller som et afslag i købesummen. Også i sådanne tvister løber der ofte omkostninger på – dels til en sagkyndig, der skal afgive syns- og skønsrapport om, hvorvidt der overhovedet foreligger mangler, og dels til rådgivning omkring sagen som sådan.
Landsskatteretten har for nylig haft mulighed for at tage stilling til, hvorvidt sådanne omkostninger til ADVOKAT og omkostninger til syn og skøn i forbindelse med sagen er omkostninger, der kan reducere salgssummen.
For en umiddelbar betragtning skulle man synes, at det var oplagt, at omkostningerne refererer sig til salgssummen, da tvisten med køberen udspringer af selve handlen. Flertallet af retsmedlemmerne fandt, at de afholdte omkostninger ikke havde en så tæt tilknytning til afståelse af den faste ejendom, at det kunne reducere salgssummen. Ét retsmedlem var af den anden opfattelse.
Den pågældende afgørelse er så vidt set den første afgørelse, der vedrører omkostninger ved sådanne mangelsager. De pågældende omkostninger kan heller ikke fratrækkes som en driftsomkostning. Omkostninger ved sådanne sager er altså uden nogen form for skattemæssige effekt og må afholdes af egen privat lomme.
Det er derfor en rigtig god idé at sikre sig mest muligt ved overdragelse af fast ejendom, sådan at der ikke opstår uhensigtsmæssige sager efterfølgende.