Nyheder

Hvilke omkostninger kan reducere en salgspris på en ejendom?

Beskatningen af fast ejendom er i Danmark reguleret af to regelsæt, nemlig enten ejendomsavancebeskatningsloven eller en ældre bestemmelse, der giver mulighed for næringsbeskatning. Næringsbeskatning foreligger alene, hvis man har som virksomhed at handle med fast ejendom. Har man ikke som virksomhed at handle med fast ejendom, sker beskatningen af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

SKATTEFRIT SALG AF EJENDOMME
EBL §§ 8 og 9 indeholder mulighed for, at visse ejendomme kan sælges skattefrit. De mest kendte ejendomme er parcelhuse og sommerhuse. Hvis parcelhuset og sommerhuset opfylder nærmere bestemte krav, kan de altså sælges skattefrit. Opfylder de ikke kravene, betyder det modsætningsvis, at den avance, der kan opgøres, er skattepligtig. Avancen ved salg af fast ejendom opgøres som forskellen mellem salgssummen og købesummen. Principielt er dette meget simpelt at opgøre, og så alligevel også meget komplekst. EBL indeholder en række detaljerede regler for, hvordan man især opgør købesummen.

OPGØRELSE AF SALGSSUMMEN
Den ene af de to komponenter, der indgår i avanceopgørelsen, er salgssummen. Salgssummen er typisk den sum, der er lettest at fremfinde. Man har jo typisk netop handlet ejendommen og har dermed aftaler m.v. tilgængeligt. Dette er ikke altid tilfældet, hvis man skal finde købesummen, hvis ejendommen er erhvervet for lang tid siden.

Salgssummen består principielt af to komponenter. Den første komponent er den kontante salgssum, som blev aftalt imellem parterne. Den største udfordring ved opgørelsen af denne komponent er at beregne kontantværdien. Udfordringerne herved vil ikke for nuværende blive problematiseret yderligere.

Den anden komponent er de omkostninger, der knytter sig til handlen. De fleste sælgere af fast ejendom rekvirerer bistand i forbindelse med salg af ejendommen. Det kan være bistand fra ejendomsmægler, advokat eller andre rådgivere. Overdragelsen af fast ejendom koster endvidere tinglysningsafgift. Tinglysningsafgiften andrager 0,6 % af overdragelsessummen eller ejendomsvurderingen, hvis denne er højere end overdragelsessummen + 1.660 kr. Disse omkostninger rubriceres traditionelt som omkostninger, der er accessoriske til salget og kan derfor fratrækkes salgssummen, når man skal opgøre den endelige og dermed regulerede salgssum. Omkostningerne er altså ikke såkaldte driftsomkostninger og kan ikke trækkes fra i indkomstopgørelsen i øvrigt. Omkostningerne kan kun reducere salgssummen.

Det forekommer, at sælger af fast ejendom løber ind i andre økonomiske udfordringer i forbindelse med overdragelse af fast ejendom. I den praksis, der foreligger på det skatteretlige område, er der forskellige eksempler på dette.

I det omfang fast ejendom skal overdrages, f.eks. med henblik på nedrivning, kan det være vigtigt at få lejerne i den faste ejendom ud af lejemålene. En lejer er beskyttet af lejeloven og den lejeaftale, der er indgået imellem udlejer og lejer. Det forekommer, at en sådan lejer vil have et kompensationsbeløb for at flytte noget hurtigere. Det forekommer også, at det koster rådgivningskræfter at få sådanne tiltag på plads. I en afgørelse for nogle år siden fastslog Landsskatteretten, at sådanne omkostninger havde sammenhæng med salget, også selv om det skete et stykke tid, før salget blev gennemført. Med andre ord kunne disse omkostninger reducere salgssummen og dermed den endelige ejendomsavance.

MANGELSKRAV
I praksis forekommer det også, at den ejendom, der sælges, kan være behæftet med mangler af en eller anden slags. Indimellem verserer der retssager om sådanne sager. Anskues en sådan retssag fra sælgersynsvinklen, kan resultatet af en sådan retssag medføre, at sælger kommer til at betale et beløb til køberen af fast ejendom, enten som et erstatningsbeløb eller som et afslag i købesummen. Også i sådanne tvister løber der ofte omkostninger på – dels til en sagkyndig, der skal afgive syns- og skønsrapport om, hvorvidt der overhovedet foreligger mangler, og dels til rådgivning omkring sagen som sådan.

Landsskatteretten har for nylig haft mulighed for at tage stilling til, hvorvidt sådanne omkostninger til ADVOKAT og omkostninger til syn og skøn i forbindelse med sagen er omkostninger, der kan reducere salgssummen.

For en umiddelbar betragtning skulle man synes, at det var oplagt, at omkostningerne refererer sig til salgssummen, da tvisten med køberen udspringer af selve handlen. Flertallet af retsmedlemmerne fandt, at de afholdte omkostninger ikke havde en så tæt tilknytning til afståelse af den faste ejendom, at det kunne reducere salgssummen. Ét retsmedlem var af den anden opfattelse.

Den pågældende afgørelse er så vidt set den første afgørelse, der vedrører omkostninger ved sådanne mangelsager. De pågældende omkostninger kan heller ikke fratrækkes som en driftsomkostning. Omkostninger ved sådanne sager er altså uden nogen form for skattemæssige effekt og må afholdes af egen privat lomme.

Det er derfor en rigtig god idé at sikre sig mest muligt ved overdragelse af fast ejendom, sådan at der ikke opstår uhensigtsmæssige sager efterfølgende.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af DAHL Advokatfirmas nyhedsbrev DAHL Nyt

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Virksomheds- og kontaktoplysninger: 

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr. 37 31 00 85

Vi kan kontaktes via e-mail: mail@dahllaw.dk eller telefon: 88 91 91 91 indenfor vores åbningstider, som er:

mandag – torsdag kl. 08:00 – 16:00
fredag kl. 08.00 – 15.00

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler som udgangspunkt alene dit oplyste navn og din oplyste e-mailadresse – dette er for at kunne sende dig nyhedsbreve mv.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen/nyhedsbrevet er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen/nyhedsbrevet slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies. Læs om cookies her 

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mail adresse til at udsende nyhedsbreve med artikler, kurser, ledige stillinger og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mail adresse til at udsende orienterende e-mails omkring vores forretning eller om vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mail adresse.

Du skal dog være opmærksom på, at vi i anden sammenhæng kan have indsamlet din e-mail adresse, og at vi i sådanne tilfælde kan anvende den til de formål, som den er indsamlet til.

De oplysninger, vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet, bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger underleverandører (databehandlere) til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbydere er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Vi anvender et system, som er udarbejdet af Konform A/S, til udsendelse af nyhedsbreve, Konform A/S hoster herudover vores hjemmeside. IT Relation A/S drifter i øvrigt vores IT.  

Konform A/S og IT Relation A/S opbevarer og behandler personoplysninger for os som databehandler, og vi har indgået skriftlig databehandlingsaftale for at sikre, at dine personoplysninger alene behandles efter vores instruks, på fortrolig vis, samt at der er truffet de fornødne sikkerhedsforanstaltninger mod at dine oplysninger kompromitteres.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve mv. fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke, og generelt kan du forvente at modtage materiale fra os ca. en gang om måneden.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid afmelde dig nyhedsbrevet og derefter tilmelde dig igen – f.eks. hvis du har ændret din e-mailadresse.

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet modtager du ikke yderligere fra os, med mindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mail adresse og navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hver nyhedsbrev, du modtager fra os. 

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mail adresse og navn.

Du skal dog være opmærksom på, at vi kan have dine oplysninger fra anden sammenhæng også. Hvis vi har det, kan vi fortsat behandle sådanne oplysninger efter det samtykke eller anden behandlingshjemmel, som vi har, hvis du framelder dig nyhedsbrevet.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at de-anonymisere oplysningerne igen.

Du har ret til indsigt og til at modsætte dig videre behandling af dine oplysninger

Du har ret til at få oplyst, hvilke oplysninger, vi behandler om dig. Hvis vi behandler oplysninger om dig, som er urigtige eller vildledende, har du også ret til at kræve oplysningerne berigtiget, slettet eller blokeret. Du kan til enhver tid gøre indsigelse mod, at oplysninger om dig gøres til genstand for videre behandling.

Hvis du ikke længere ønsker at modtage vores nyhedsbrev, kan du også til enhver tid tilbagekalde dit samtykke.

Hvis du mener, at vi behandler dine oplysninger forkert eller i strid med lovgivningen, kan du klage over behandlingen til Datatilsynet.

Du kan læse mere om persondata og dine rettigheder på Datatilsynets hjemmeside, som du finder her

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne