Nyheder

5 tips til udlejer i forbindelse med lejers fraflytning af erhvervslejemål

Når et lejemål ophører, opstår der ofte spørgsmål om, i hvilken stand lejer skal aflevere lejemålet, og i hvilket omfang udlejer kan få dækket sine udgifter til lejemålets istandsættelse. Hvis ikke reglerne om fraflytning efterleves, kan du som udlejer komme til at dække store udgifter. Bliv klogere på reglerne om fraflytning – og få DAHLs 5 anbefalinger til, hvad du som udlejer af erhvervslejemål bør være opmærksom på i forbindelse med lejers fraflytning.

1. Lejemålet skal afleveres i aftalt stand af lejer

I erhvervslejeforhold gælder en høj grad af aftalefrihed og dermed ganske vide rammer for, hvilke individuelle vilkår parterne gyldigt kan forhandle sig frem til i erhvervslejekontrakten.

Et erhvervslejemål skal afleveres i den stand, som er aftalt i erhvervslejekontrakten.

Hvis intet andet er aftalt, skal erhvervslejemålet afleveres i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af forringelser, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejer at udbedre. Udlejers istandsættelseskrav mod lejer afhænger derfor i vid udstrækning af, hvilke vedligeholdelses- og fornyelsespligter lejer er pålagt i erhvervslejekontrakten.

Udlejer kan som udgangspunkt ikke kræve, at erhvervslejemålet ved fraflytning skal afleveres i en bedre stand, end den var ved lejemålets begyndelse. I lejeaftaler, der er indgået efter 1. januar 2000, kan det dog gyldigt aftales, at lejer ”modtager en ruin og afleverer et palads”. Et sådant vilkår bør dog specificeres og konkretiseres nøje i lejeaftalen.

Eftersom et erhvervslejemål skal afleveres i aftalt stand ved lejers fraflytning, er det både vigtigt at indføje de korrekte klausuler i erhvervslejekontrakten inden aftaleindgåelsen og at foretage en grundig gennemgang og vurdering af erhvervslejekontrakten, inden lejer fraflytter.

2. Udarbejd en indflytningsrapport

Udlejer har som udgangspunkt bevisbyrden for, at der er mangler ved lejemålet, når lejer fraflytter. Udlejer har lettere ved at løfte denne bevisbyrde, hvis der foreligger dokumentation for lejemålets stand ved både ind- og fraflytning.

Vi anbefaler derfor, at udlejer udfærdiger en grundig indflytningsrapport med billedserie, når lejer flytter ind.

3. Afhold et fælles flyttesyn, og udarbejd en fraflytningsrapport

I erhvervslejeforhold gælder der ikke - som for visse boliglejemål - et lovkrav om, at der skal indkaldes til og afholdes et flyttesyn i forbindelse med lejers fraflytning. Det vil dog ofte være aftalt i erhvervslejekontrakten, at der skal gennemføres et fælles flyttesyn. Selvom dette ikke er aftalt, kan udlejer med fordel vælge at indkalde lejer til et fælles flyttesyn, så parterne kan nå til enighed om omfanget af lejers istandsættelsesforpligtelser.

Under flyttesynet eller umiddelbart derefter bør udlejer få udfærdiget en grundig flytterapport med en billedserie, hvori det nøje specificeres, hvilke mangler der skal udbedres for lejers regning.

I større erhvervslejemål kan det være vanskeligt at udfærdige en fyldestgørende flytterapport under selve flyttesynet, især hvis der er mange mangler. Hvis der i en situation som denne udleveres nogen form for flytterapport til lejer, bør udlejer tage forbehold for eventuelle tilføjelser og ændringer i den endelige flytterapport, da udlejer ellers risikerer at miste sådanne supplerende krav.

Af bevismæssige årsager er det vigtigt, at udlejer får en kvittering for, at lejer har modtaget en kopi af rapporten.

4. Reklamationsfristen skal overholdes

I erhvervslejeforhold skal udlejer fremsætte sit krav mod lejer vedr. lejemålets stand ved fraflytning senest 4 uger efter, at lejer er fraflyttet. Der kan dog gyldigt aftales en kortere eller længere reklamationsfrist i erhvervslejekontrakten.

Vi anbefaler, at udlejer får forlænget reklamationsfristen i erhvervslejekontrakten. Hvis ikke udlejer gør sit krav gældende over for lejer inden fristens udløb, er konsekvensen streng; overholdes fristen ikke, fortaber udlejer sit istandsættelseskrav, medmindre der er tale om skjulte fejl og mangler, eller lejer har handlet svigagtigt.

Det er ikke et krav, at udlejer kan opgøre størrelsen af istandsættelseskravet inden fristens udløb. Kravet er alene, at lejer får besked om, hvilke istandsættelsesarbejder der skal udføres for lejers regning. 

5. Beviser

Hvis der opstår tvist vedr. udlejers krav mod lejer i forbindelse med fraflytning, kan man anlægge sag ved boligretten, medmindre der er aftalt voldgift. Under behandlingen af sagen skal boligretten typisk både vurdere beviser for lejemålets stand ved lejers ind- og fraflytning, idet begge dele har betydning for sagens udfald.

Som udgangspunkt skal udlejer føre bevis for, at lejemålet var mangelfuldt ved lejers fraflytning. Beviset kan føres på flere måder. Det bedste bevis er bevissikring i form af udenretligt syn og skøn, men dette bevis kan dog ikke anvendes, hvis manglerne er udbedret, inden boligretten får mulighed for at foretage besigtigelse. Udlejer må i givet fald dokumentere sit krav i retten ved at fremlægge ind- og fraflytningsrapporter med fotos, vidneafhøring m.v.

Kontakt os

Hos DAHL har vi et team af specialister inden for det lejeretlige område med mange års erfaring. De står klar til at yde professionel rådgivning og bistand i forbindelse med fraflytningssager, og når erhvervslejekontrakten skal indgås. Vores specialister bistår primært udlejere, men tilbyder også bistand til erhvervslejere.

Tilmeld dig nyhedsbrevet DAHL Nyt

Modtag vores nyhedsbrev og bliv opdateret på juridiske emner og nye kurser.

Læs betingelser

Vilkår for modtagelse af nyhedsbrev 

Hvem udsender nyhedsbrevet?

Nyhedsbrevet er en service, der udbydes af DAHL Advokatfirma. Vores fulde kontaktoplysninger er:

DAHL Advokatpartnerselskab
Lundborgvej 18
8800 Viborg
CVR. nr.: 37 31 00 85

Hvilke oplysninger indsamles om mig?

DAHL Advokatfirma indsamler alene din oplyste e-mailadresse og dit navn – dette er alt, vi behøver for at kunne sende dig nyhedsbreve.

Vores it-system indsamler i anonymiseret form oplysninger om dit brug af nyhedsbrevet – herunder om vores nyhedsbrev bliver åbnet, hvor lang tid mailen er åben, om der klikkes på links samt hvornår e-mailen slettes igen.

Du skal herudover være opmærksom på, at hvis du klikker på links i nyhedsbrevet til vores hjemmeside, kan vi indsamle yderligere oplysninger om dig, hvis du accepterer at vores hjemmeside bruger cookies.

Hvad bruger vi dine oplysninger til?

Når du tilmelder dig vores nyhedsbrev, bruger vi din e-mailadresse til at udsende nyhedsbreve, tilbud og andet markedsføringsmateriale til dig. Vi kan endvidere bruge din e-mailadresse til at udsende orienterende e-mails omkring DAHL Advokatfirma eller vores nyhedsbrev.

Herudover anvender vi ikke din e-mailadresse og dit navn.

Vores brug sker alene på grundlag af dit samtykke, jf. Databeskyttelsesforordningen art. 6(1)(a).

De oplysninger vi indsamler om din brug af nyhedsbrevet bruger vi til at forbedre vores service, så vi i fremtiden kan blive endnu bedre til at målrette og tilpasse indholdet efter dine interesser.

Oplysninger om din brug af nyhedsbrevet bruger vi herudover til statistiske formål i anonymiseret form.

Dine oplysninger behandles fortroligt og sikkert

Vi opbevarer dine oplysninger fortroligt og sikkert. Vi har implementeret de fornødne tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger mod, at dine oplysninger hændeligt eller ulovligt tilintetgøres, fortabes eller forringes, samt mod, at de kommer til uvedkommendes kendskab, misbruges eller i øvrigt behandles i strid med persondatalovgivningen.

Vi bruger en underleverandør til vores drift af IT. Vi har sikret, at vores IT-udbyder er underlagt samme forpligtelse, og at de alene handler på vores instruks.

Hvor ofte udsendes nyhedsbreve?

Vi udsender vores nyhedsbrev, når vi mener, at vi har noget vigtigt eller nyt at fortælle dig. Nyhedsbrevet udkommer ikke med faste intervaller, og det er derfor forskelligt, hvor ofte du kan forvente at modtage nyhedsbreve fra os. Vi bestræber os dog på at begrænse antallet, så vores nyhedsbreve ikke fylder hele din indbakke.

Vi videregiver ikke dine oplysninger

Vi videregiver ikke dine oplysninger til andre i kommerciel henseende. Vi videregiver kun oplysninger, hvis vi er forpligtet til det efter loven, eller hvis vi forpligtet til det efter en retskendelse.

Du kan altid rette eller ændre dine kontaktoplysninger

Du kan til enhver tid ændre eller rette i dine kontaktoplysninger (din e-mailadresse og navn) ved at afmelde dig nyhedsbrevet, og derefter tilmelde dig igen eller ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk

Det er beskrevet nedenfor, hvordan du framelder dig vores nyhedsbrev.

Du kan altid afmelde dig yderligere henvendelser

Du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage og framelde dig nyhedsbrevet. Når du har frameldt dig nyhedsbrevet, modtager du ikke yderligere fra os, medmindre du har givet andet samtykke til, at vi må henvende os til dig. Vi sender dig dog en bekræftelse på, at vi sletter dig fra modtagerlisten for vores nyhedsbrev, og vi sletter derefter din e-mailadresse og dit navn i vores modtagerliste af nyhedsbrevet.

Nyhedsbrevet kan afmeldes ved at klikke på ”afmeld nyhedsbrev” linket, som er indeholdt i hvert nyhedsbrev, du modtager fra os. Du kan også afmelde nyhedsbrevet ved at sende en e-mail til tvc@dahllaw.dk, hvori du oplyser navn og e-mailadresse.   

Hvor længe opbevarer I oplysningerne om mig?

Vi opbevarer og behandler din e-mailadresse og dit navn lige så længe, som du er tilmeldt vores nyhedsbrev. Hvis du afmelder dig fra nyhedsbrevet, sletter vi din e-mailadresse og dit navn.

Hvis du framelder dig vores nyhedsbrev, anonymiseres alle statistiske data om din brug af nyhedsbrevet. Anonymiseringen sker på en sådan måde, at det ikke efterfølgende er muligt at deanonymisere oplysningerne igen.

Dine øvrige rettigheder efter persondatalovgivningen

Efter persondatalovgivningen kan du anmode os om indsigt i, hvilke oplysninger vi behandler om dig.

Hvis du er uenig, i den måde vi behandler oplysninger om dig på, kan du klage til Datatilsynet.

Du modtager nu DAHL Nyt

Forretningsområder du ønsker info om:

  • Intet valgt

Din information

Accepter betingelserne