1. Lejemålet skal afleveres i aftalt stand af lejer

I erhvervslejeforhold gælder en høj grad af aftalefrihed og dermed ganske vide rammer for, hvilke individuelle vilkår parterne gyldigt kan forhandle sig frem til i erhvervslejekontrakten.

Et erhvervslejemål skal afleveres i den stand, som er aftalt i erhvervslejekontrakten.

Hvis intet andet er aftalt, skal erhvervslejemålet afleveres i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af forringelser, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejer at udbedre. Udlejers istandsættelseskrav mod lejer afhænger derfor i vid udstrækning af, hvilke vedligeholdelses- og fornyelsespligter lejer er pålagt i erhvervslejekontrakten.

Udlejer kan som udgangspunkt ikke kræve, at erhvervslejemålet ved fraflytning skal afleveres i en bedre stand, end den var ved lejemålets begyndelse. I lejeaftaler, der er indgået efter 1. januar 2000, kan det dog gyldigt aftales, at lejer ”modtager en ruin og afleverer et palads”. Et sådant vilkår bør dog specificeres og konkretiseres nøje i lejeaftalen.

Eftersom et erhvervslejemål skal afleveres i aftalt stand ved lejers fraflytning, er det både vigtigt at indføje de korrekte klausuler i erhvervslejekontrakten inden aftaleindgåelsen og at foretage en grundig gennemgang og vurdering af erhvervslejekontrakten, inden lejer fraflytter.

2. Udarbejd en indflytningsrapport

Udlejer har som udgangspunkt bevisbyrden for, at der er mangler ved lejemålet, når lejer fraflytter. Udlejer har lettere ved at løfte denne bevisbyrde, hvis der foreligger dokumentation for lejemålets stand ved både ind- og fraflytning.

Vi anbefaler derfor, at udlejer udfærdiger en grundig indflytningsrapport med billedserie, når lejer flytter ind.

3. Afhold et fælles flyttesyn, og udarbejd en fraflytningsrapport

I erhvervslejeforhold gælder der ikke - som for visse boliglejemål - et lovkrav om, at der skal indkaldes til og afholdes et flyttesyn i forbindelse med lejers fraflytning. Det vil dog ofte være aftalt i erhvervslejekontrakten, at der skal gennemføres et fælles flyttesyn. Selvom dette ikke er aftalt, kan udlejer med fordel vælge at indkalde lejer til et fælles flyttesyn, så parterne kan nå til enighed om omfanget af lejers istandsættelsesforpligtelser.

Under flyttesynet eller umiddelbart derefter bør udlejer få udfærdiget en grundig flytterapport med en billedserie, hvori det nøje specificeres, hvilke mangler der skal udbedres for lejers regning.

I større erhvervslejemål kan det være vanskeligt at udfærdige en fyldestgørende flytterapport under selve flyttesynet, især hvis der er mange mangler. Hvis der i en situation som denne udleveres nogen form for flytterapport til lejer, bør udlejer tage forbehold for eventuelle tilføjelser og ændringer i den endelige flytterapport, da udlejer ellers risikerer at miste sådanne supplerende krav.

Af bevismæssige årsager er det vigtigt, at udlejer får en kvittering for, at lejer har modtaget en kopi af rapporten.

4. Reklamationsfristen skal overholdes

I erhvervslejeforhold skal udlejer fremsætte sit krav mod lejer vedr. lejemålets stand ved fraflytning senest 4 uger efter, at lejer er fraflyttet. Der kan dog gyldigt aftales en kortere eller længere reklamationsfrist i erhvervslejekontrakten.

Vi anbefaler, at udlejer får forlænget reklamationsfristen i erhvervslejekontrakten. Hvis ikke udlejer gør sit krav gældende over for lejer inden fristens udløb, er konsekvensen streng; overholdes fristen ikke, fortaber udlejer sit istandsættelseskrav, medmindre der er tale om skjulte fejl og mangler, eller lejer har handlet svigagtigt.

Det er ikke et krav, at udlejer kan opgøre størrelsen af istandsættelseskravet inden fristens udløb. Kravet er alene, at lejer får besked om, hvilke istandsættelsesarbejder der skal udføres for lejers regning. 

5. Beviser

Hvis der opstår tvist vedr. udlejers krav mod lejer i forbindelse med fraflytning, kan man anlægge sag ved boligretten, medmindre der er aftalt voldgift. Under behandlingen af sagen skal boligretten typisk både vurdere beviser for lejemålets stand ved lejers ind- og fraflytning, idet begge dele har betydning for sagens udfald.

Som udgangspunkt skal udlejer føre bevis for, at lejemålet var mangelfuldt ved lejers fraflytning. Beviset kan føres på flere måder. Det bedste bevis er bevissikring i form af udenretligt syn og skøn, men dette bevis kan dog ikke anvendes, hvis manglerne er udbedret, inden boligretten får mulighed for at foretage besigtigelse. Udlejer må i givet fald dokumentere sit krav i retten ved at fremlægge ind- og fraflytningsrapporter med fotos, vidneafhøring m.v.

Kontakt os

Hos DAHL har vi et team af specialister inden for det lejeretlige område med mange års erfaring. De står klar til at yde professionel rådgivning og bistand i forbindelse med fraflytningssager, og når erhvervslejekontrakten skal indgås. Vores specialister bistår primært udlejere, men tilbyder også bistand til erhvervslejere.