I erhvervslejeforhold har både lejer og udlejer som udgangspunkt mulighed for at kræve huslejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende husleje for lejemålet er enten for høj eller for lav i forhold til markedslejen.

Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyn til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. I vurderingen skal der dog ses bort fra forbedringer på lejemålet, som er bekostet af lejer og gennemført med udlejers samtykke.

Krav for markedslejeregulering

Man kan som lejer eller udlejer ikke uden videre kræve sin husleje reguleret til markedslejen.

Der kræves for det første, at erhvervslejekontrakten ikke indeholder bestemmelser, der afskærer lejer eller udlejer fra at kræve huslejen reguleret til markedslejen. Det kan således gyldigt aftales i erhvervslejekontrakten, at huslejen ikke skal kunne reguleres til markedslejen, hvilket kan være aftalt for hele lejeperioden eller alene for en del af lejeperioden, f.eks. i en aftalt uopsigelighedsperiode eller fredningsperiode. I erhvervslejeforhold er huslejen som udgangspunkt fredet i 4 år fra lejemålets begyndelse, med mindre andet er aftalt i erhvervslejekontrakten. Et krav om regulering af huslejen til markedslejen kan således tidligst få virkning fire år efter lejemålets begyndelse eller fire år efter en tidligere lejeforhøjelse eller lejenedsættelse til markedslejen.

Der kræves for det andet, at den gældende husleje for lejemålet afviger væsentligt fra markedslejen. Ifølge retspraksis skal en sådan afvigelse være på ca. 12 % eller mere for at blive betegnet som væsentlig. Den part, som kræver huslejen reguleret til markedslejen, skal kunne løfte bevisbyrden for, at den gældende husleje på varslingstidspunktet afviger væsentligt fra markedslejen. Bevisbyrden i sådanne sager er fri og kan løftes ved syn og skøn, fremlæggelse af sammenligningslejemål, udbudsannoncer/lejeprospekter mv.

Der kræves for det tredje, at den part, som ønsker huslejen reguleret til markedslejen, fremsender en skriftlig varsling om lejereguleringen til den anden part, og at varslingsskrivelsen opfylder en række formkrav. Manglende opfyldelse af formkravene bevirker som udgangspunkt ugyldighed.

Ved vurderingen af parternes muligheder for at kræve huslejen reguleret til markedslejen, skal man endvidere være opmærksom på, at der gælder forskellige regler om markedslejeregulering afhængigt af, om erhvervslejekontrakten er indgået før eller efter den 1. januar 1992 eller efter 31. december 1999.

Fremgangsmåden

Fremgangsmåden i sager om markedslejeregulering er typisk således, at man som lejer eller udlejer først får undersøgt sammen med sin advokat, om erhvervslejekontrakten indeholder bestemmelser, der afskærer lejer eller udlejer fra at kræve huslejen reguleret til markedslejen.

Dernæst får man vurderet eller undersøgt, om den gældende husleje for lejemålet er for høj eller for lav i forhold til markedslejeniveauet for lejemålet.

Herefter tages der som regel kontakt til den anden part for at søge en frivillig aftale om huslejens størrelse.

Hvis der kan opnås enighed mellem parterne om huslejens størrelse, udarbejdes der en allonge til erhvervslejekontakten.

Hvis der ikke kan opnås enighed mellem parterne om huslejens størrelse, må den part, der er utilfreds med den gældende husleje, gennemtvinge lejereguleringen ved at varsle huslejen reguleret til markedslejen. Hvis den part, som har modtaget kravet om lejeregulering, gør rettidigt indsigelse mod lejereguleringen, må den varslende part indbringe sagen for boligretten, hvis kravet om lejeregulering ønskes fastholdt.