Konkret vurdering

Skatteforvaltningens overordnede ramme forventes at blive sådan, at der skal foreligge konkrete holdepunkter, der kan understøtte, at en værdiansættelse efter +/-15 %-reglen ikke er udtryk for en handelsværdi. De konkrete holdepunkter er typisk størrelsen af prisforskellen mellem et holdepunkt og den anvendte værdi og den tidsmæssige sammenhæng mellem et holdepunkt for ejendommens reelle værdi og det tidspunkt, hvor man anvender +/- 15 %-reglen.

Skattestyrelsens udkast til styresignalet angiver en række eksempler på sådanne holdepunkter:

1. Faktisk handel af samme ejendom. Er der sket handel før eller efter et arveudlæg eller gaveoverdragelse, kan dette i sig selv være et holdepunkt for, at brugen af +/- 15 %-reglen ikke kan anvendes.
2. Salgsforhandlinger m.v., herunder udbud og købstilbud. Udbud gennem en ejendomsmægler eller blot forhandlinger om salg af ejendommen kan udgøre en særlig omstændighed.
3. Vurdering af ejendommen. Gennemføres der en vurdering af ejendommen i et dødsbo, fordi arvingerne ønsker det, eller vurderes den af en ejendomsmægler i forbindelse med en gaveoverdragelse, eller gennemføres der en sagkyndig vurdering efter dødsboskiftelovens § 93, vil dette udgøre en særlig omstændighed.
4. Belåning af ejendommen. Der er tale om en minimumspris, man kan regne sig frem til, når der foreligger realkreditbelåning af den faste ejendom. Det kan ske både før og efter et arveudlæg eller gaveoverdragelse og kan være en særlig omstændighed.
5. Arveafkald – forskel i værdiansættelse i boopgørelse eller arvedeling. Hvis den, der får ejendommene overdraget ved arv, samtidig giver arveafkald til fordel for de øvrige arvinger, kan dette indikere, at værdien er for lav og dermed udgør en særlig omstændighed.
6. Arveforskud m.v. Hvis berigtigelsen af handlen sker ved, at man yder et arveforskud, gave m.v., eller man laver en skævdeling i et testamente til fordel for andre børn, vil dette efter Skattestyrelsens opfattelse kunne udgøre en særlig omstændighed.
7. Væsentlige renoveringer. Renoveringer og/eller moderniseringer, der ikke giver sig udtryk i en ændring af ejendomsvurderingen, fordi der ikke er tale om en egentlig bygningsændring, kan udgøre en særlig omstændighed.
8. Investerings- eller erhvervsejendomme. Hvis man har ansat værdierne af disse til dagsværdi i et regnskab, eller man ved en beregning med en afkastgrad ud fra markedskonforme principper kan vise, at ejendomsværdien er forkert, kan dette i sig selv udgøre en særlig omstændighed.
9. Den generelle prisudvikling. Den almindelige prisudvikling, f.eks. ved en stigende prisudvikling i et område, kan bidrage til en særlig omstændighed. Det er dog ikke et særskilt holdepunkt i sig selv.

I udkastet til styresignalet understreger Skattestyrelsen, at den omstændighed, at man har haft fremførte vurderinger siden 2011/2012, ikke er en særlig omstændighed i sig selv. Det samme gælder det forhold, at man på et tidspunkt får nye vurderinger, der er væsentligt forskellige fra de fremførte vurderinger. Dette er ikke i sig selv en særlig omstændighed. De prøvevurderinger, der er sendt ud til borgere, udgør heller ikke en særlig omstændighed.

Når man skal vurdere prisforskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien, skal man betragte den såvel procentuelt som i absolutte tal. Man kan ikke opstille krav om, at der skal være en afvigelse på f.eks. 20 % eller mere. Hvis beløbet er tilstrækkeligt stort, er det også nok. Der kan heller ikke fastsættes særlige rammer for, hvor lang en tidsmæssig udstrækning, der skal være mellem et holdepunkt og en overdragelse efter 15 %-reglen. Det skal bero på en konkret vurdering.

Vurdering af udkast til styresignal

Med styresignalet fjernes den retssikkerhed, der siden 1982 har været i det såkaldte værdiansættelsescirkulære. Fremover vil man også ved arv og gave skulle værdiansætte fast ejendom til handelsværdi. Brugen af den nuværende 15 %-regel og fremover en 20 %-regel vil principielt være undtagelsen. Hvis vurderingen ikke er udtryk for et retvisende udtryk for en handelsværdi, binder den hverken SKAT eller den enkelte borger. Med det pågældende udkast til styresignal får man ensrettet værdiansættelse ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, både hovedaktionær kontra selskab og ved arv og gave.

Fortolkningen vil givetvis få betydning fremover såvel som bagud i tid, fordi det hele tiden har været Skatteforvaltningens opfattelse, at fortolkningen skulle være på denne måde. Man kan derfor ikke sige, at man skal gøre noget specielt nu og her – det er kort og godt op ad bakke og for sent. Forudsigeligheden ved overdragelse af fast ejendom ved arv og gave ”synger også på sidste vers” – beklageligvis.

Kontakt DAHL

Har du spørgsmål til Skattestyrelsens nye udkast til styresignal eller et andet skatteretligt spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte DAHLs eksperter. Vi yder professionel rådgivning om skatteretlige spørgsmål af enhver art.