Hvorfor er en værdiansættelse nødvendig ved generationsskifte?

Det afgørende er ikke værdiansættelsen i sig selv, men de forskellige værdiansættelsesprincipper, der kan komme i spil.

Både personlige virksomheder og kapitalselskaber kan generationsskiftes, og i begge tilfælde skal aktiverne og passiverne værdiansættes.

Sker et generationsskifte til en uafhængig tredjemand, fastsættes priser og vilkår efter en forhandling. Er parterne interesseforbundne, kan SKAT korrigere værdierne, hvis de ikke svarer til de standarder, der er gældende. En sådan korrektion kan medføre ekstra skat eller afgifter og eventuelt give udfordringer ved en skattesag. At ramme den ”rigtige” værdi er derfor væsentligt.

Hvordan foretages værdiansættelsen ved overdragelse af fast ejendom mellem fysiske personer?

Ved overdragelse af fast ejendom mellem fysiske personer kan værdiansættelsescirkulæret fra 1982 anvendes, når der er tale om en arve- eller gavetransaktion, der vil udløse gaveafgift efter boafgiftsloven. Udgangspunktet er, at der skal tages afsæt i handelsværdien. I forhold til personer, der omfattes af 1982-cirkulæret, anses som handelsværdi også den seneste kontante ejendomsvurdering +/÷ 15 % (15 %-reglen.) +/- 15% reglen bliver til en +/- 20% regel, når der kommer nye vurderinger for landbrug med vurderingstermin 1. januar 2021. Baggrunden herfor er, at der i den nye ejendomsvurderingslov er en klagebegrænsningsregel. Hvis man ikke ved en klagesag kan flytte ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20%, vil en klage blive afvist. Denne usikkerhedsmargin skal skatteyderne også have gavn af ved overdragelse af fast ejendom.

De sidste ejendomsvurderinger er fra 2011/2012. Efterfølgende er disse vurderinger (blot) fremskrevet. Alligevel kan 15 %-reglen fortsat bruges, indtil man får en ny vurdering i hånden. På det praktiske plan forventes dette først at ske i 2022 eller 2023. Det gælder også, selvom udkastet til ændringscirkulære til 82-cirkulæret skal træde i kraft på et andet tidspunkt. Ændringen skal først have virkning fra det tidspunkt, hvor der foreligger en ny vurdering.

15 %-reglen finder dog ikke anvendes i følgende tre situationer:

• For det første, hvis der er sket faktiske eller retlige ændringer siden sidste vurdering. I disse situationer er grundlaget for vurderingen ændret.
• For det andet, hvis der er tale om overdragelse af ejerlejligheder til beboelse, og ejerlejligheden er udlejet. Udlejede ejerlejligheder har en særlig vurderingsmæssig status efter den gamle vurderingslov – de ansættes til kun 50 % af den vurdering, der ellers anvendes.
• For det tredje, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Dette begreb stammer fra højesteretsdommen SKM 2016.279 HR, hvor et dødsbo gennemførte et arveudlæg af to ejendomme. I sagen bad SKAT om en sagkyndig vurdering af ejendommene. Højesteret udtalte, at en skatteyder som udgangspunkt kan støtte ret på 15 %-regel, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”. I sagen var de særlige omstændigheder, at man havde belånt ejendommene ved arveudlægget, og at arvemodtager af ejendommen havde givet arveafkald til fordel for den anden arving. SKAT havde også gjort gældende, at en beregnet afkastprocent på ejendommen i sig selv også var en særlig omstændighed – det tillagde Højesteret ingen vægt. Hvad der er særlige omstændigheder i øvrigt, er endnu ikke afgrænset i praksis. Skatteministeren har i maj 2020 sendt et udkast til styresignal om særlige omstændigheder i høring. Denne høringsproces har givet en del indsigelser mod styresignalet. Der er derfor endnu ikke udstedt et styresignal, og det er uvist om – og i givet fald hvornår - det sker.

Udgangspunktet er ”klart”. En borger kan støtte ret på en værdi på +/- 15 % af den seneste ejendomsvurdering. I en afgørelse fra efteråret 2018, SKM 2018.551 LSR, blev tingene dog sat på spidsen. I sagen havde en skatteyder i september 2015 købt en ejendom for 61.750.000 kr. Tre måneder senere blev ejendommen solgt til to børn og to børnebørn til vurderingen minus 15 %. Vurderingen var på 38 mio. kr., hvorfor ejendommen blev solgt for 32,3 mio. kr. Det udløste et tab på ca. 30 mio. kr.

SKAT var af den opfattelse, at 1982-cirkulæret ikke kunne anvendes, bl.a. fordi vurderingerne blot var fremført år efter år. Det synspunkt kunne Landsskatteretten ikke tiltræde. Landsskatteretten fandt ikke, at der forelå særlige omstændigheder. Afgørelsen er klar og er i tråd med SKM 2007.431 LSR, der kom til samme resultat.

Udgangspunktets ”klarhed” afsvækkes dog i nogen grad af, at SKAT har indbragt sagen for domstolene – derfor vil det klare udgangspunkt alligevel være behæftet med en vis usikkerhed.

Afgørelsen er fulgt op af SKM 2019.281 LSR. Her overdrog en mor sin ejendom til sine fem børn 10. maj 2014 til vurderingen – 15% eller for 1.615.000 kr. Ejendommen blev 21. maj 2014 videresolgt til kommunen på ekspropriative vilkår (altså skattefrit) for 5 mio. kr. Også her fandt Landsskatteretten, at der ikke forelå særlige omstændigheder, også selvom familien var bekendt med, at kommunen ville købe og til hvilken pris. Denne afgørelse er også blevet indbragt for domstolene af SKAT.

Hvorledes foretages værdiansættelsen ved overdragelse af fast ejendom mellem selskaber eller til/fra selskaber?

Værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter er beskrevet i Den Juridiske Vejledning, C.B.3.5.4.3. Som hovedregel kan man anvende den seneste ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien. Denne værdi kan ikke anvendes, hvis den ikke er et egnet udtryk for handelsværdien. Muligheden for at anfægte vurderingen tilkommer såvel SKAT som skatteyderen.

Reglen er en bevisregel. Kan det sandsynliggøres, at en ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for en handelsværdi, kan vurderingen ikke bruges. En sandsynliggørelse kan f.eks. ske ved at indhente en ekstern vurdering.

Anskues forholdene fra SKATs side, og betragtes den praksis, der foreligger, kan der udledes nogle typetilfælde. 

• Det første tilfælde er, hvor der sælges en ejendom fra et selskab til selskabets hovedaktionær. Højesteret har i SKM 2007.153 H fastslået, at som udgangspunkt skal kostprisen lægges til grund, dvs. det beløb, ejendommen har kostet + senere afholdte forbedringsomkostninger, medmindre skatteyderen kan godtgøre, at de afholdte omkostninger ud over handelsprisen er afholdt i selskabets interesse.
• Det andet tilfælde er, hvor der foreligger videresalg i en situation, hvor der sælges en ejendom fra et selskab til en fysisk person, og hvor denne, f.eks. inden for de næste 12 måneder, videresælger ejendommen til en væsentlig højere pris. I denne situation er det let for SKAT at bevise, at den oprindelige værdi ikke svarede til handelsværdien.
• Det tredje tilfælde er, hvor SKAT har sammenlignelige ejendomme, f.eks. handel med ensartede ejerlejligheder. Man kan let beregne en præcis kvadratmeterpris, der udgør handelsværdien.

Ovennævnte kategorier af transaktioner mellem selskaber eller ud og ind af selskaber er derfor undergivet en værdiansættelsesnorm, der har en noget mindre fasthed end værdiansættelse efter 1982-cirkulæret.

Hvordan forventes retsstillingen at være, når der kommer nye ejendomsvurderinger?

Der er nye vurderinger på trapperne. Det sker 1. januar 2020 for parcelhuse m.v. og fra 1. januar 2021 for øvrige ejendomme.

De nye vurderinger vil antageligt medføre en værdimæssig stigning for ejerlejligheder, grunde og visse erhvervsejendomme. Som skatteyder kan man derfor have en interesse i at anvende de gamle, ”lave” vurderinger, inden de nye vurderinger foreligger.

I forbindelse med indførelsen af den nye ejendomsvurderingslov bliver 15 %-reglen, som nævnt, ændret til en 20 %-regel. Samtidig med udsendelse i høring af udkast til styresignal om særlige omstændigheder er der blevet udsendt et udkast til en ændringscirkulære til 1982-cirkulæret. Heri er denne ændring med.

Kontakt DAHL

Har du spørgsmål til generationsskifte, er du altid velkommen til at kontakte DAHLs eksperter. Vi yder professionel rådgivning på området.