Et tidsbegrænset lejemål er kendetegnet ved, at lejeaftalens parter på forhånd har taget stilling til, hvor lang lejeperioden skal være. En tidsbegrænset lejeaftale skal som udgangspunkt ikke opsiges, men ophører uden videre ved udløbet af den aftalte lejeperiode.

I særlige tilfælde kan lejer få tilsidesat tidsbegrænsningen. Efter lejelovens § 80, stk. 3 kan boligretten tilsidesætte en tidsbegrænsning af et lejeforhold, hvis den ikke kan anses for ”tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.” I så fald må udlejer acceptere, at lejer bor på lejelovens almindelige opsigelsesvilkår, og lejer er dermed beskyttet af den legale uopsigelighed. Men hvornår er tidsbegrænsningen tilstrækkelig begrundet?

Af retspraksis kan udledes, at afgørelserne er begrundet i meget konkrete omstændigheder. Tidsbegrænsning begrundet i fremtidigt salg eller personlig brug af det pågældende lejemål er som udgangspunkt tilstrækkeligt begrundet.

I en ny landsretsafgørelse fra januar 2021 kom landsretten frem til, at lejer kunne udsættes af det tidsbegrænsede lejemål, da udlejer ville foretage en gennemgribende renovering af lejemålet som led i en større renovering af flere lejligheder i ejendommen. Udlejer kunne dokumentere, at tidsbegrænsningen, ved indgåelsen af lejeaftalen, var begrundet i, at udlejer ville foretage en gennemgribende renovering af lejemålet. Hertil forelå ansøgning om tilskud til energirenovering, ansøgning og opnåelse af byggetilladelse m.m.  Fogedretten var kommet til det modsatte resultat.

I en anden afgørelse fra 2018 havde udlejer tidsbegrænset lejemålet med den begrundelse, at lejligheden skulle gennemgribende moderniseres. Her var både boligretten og landsretten enige om tilsidesættelse af tidsbegrænsningen med henvisning til, at tidsbegrænsningen ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, jf. lejelovens § 80, stk. 3. Udlejer havde ikke fremlagt bevis for gennemførelse af moderniseringerne, og lejemålet var allerede i vidt omfang moderniseret.

Det er ikke et formkrav efter lejelovens § 80, stk. 3, at udlejer angiver grunden til, at boliglejemålet tidsbegrænses. Dog tyder praksis på, at udlejer af bevismæssige grunde bør angive en begrundelse for tidsbegrænsningen.  

Den særlige regel i BRL § 5 stk.12 omtales i en senere artikel.

Kontakt DAHL

Har du spørgsmål til udarbejdelse af lejekontrakter m.m., er du altid velkommen til at kontakte DAHLs specialister. De har mange års erfaring i at yde rådgivning om lejeretlige forhold af enhver art.